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房地产行业:政策信号加强,周期下行压力加大

www.eastmoney.com 2017年03月21日 00:00 广发证券 乐加栋,郭镇,金山

限购政策全面升级,重点城市未来存在升级潜力

17 年 3 月份以来已经有 17个城市或地区,出台或升级了限购限贷政策,与我们之前的判断相符,政策力度较大的区域都是 16 年 10 月以来价格上涨较大的城市。 从目前出台的限购政策中,可以归纳几个特点, 一线城市基本上是有史以来最严格的政策口径; 二线中近期房价涨幅过大的城市,出台政策力度有限; 城市圈周边城市, 加入限购行列力度基本与二线城市持平; 中等三四线城市出台的限购政策力度较低,对于市场的影响有限。包括重庆、福州、天津、济南、武汉、成都在内价格涨幅较大的二线城市,以及城市圈内的三四线城市, 存在进一步调控的可能。

坚持分类调控,思路贯穿全年

两会前后管理层反复强调,维持房地产市场稳定发展和价格合理增长的主要措施就是因城施策,强化各地政府对于房地产市场的调控能力,根据各地的实际情况主动调节维持市场稳定。 未来政策的主基调依旧是去库存和控房价并重, 在库存水平较高的三四线城市, 支持居民购房和贷款,以需求引导为主, 支持外来居住以及内生刚性及改善性需求。

政策信号加强,周期下行压力加大

经过本月的限购限贷政策升级,全国重点城市对于市场需求端的限制力度显着加强,回顾过往的市场政策, 上轮限购主要根据城市的行政级别,省会城市无论市场表现如何均加入到限购行列,而本轮限购主要根据房价涨幅和库存变化,部分三四线价格涨幅过大的城市加入到限购行列。

板块估值受到压制,关注集中度提升过程中的个股表现

而通过回顾过去几轮周期调控政策和房价走势的关系我们也可以发现,在限购限贷政策升级后,全国的房价上涨趋势都将被有效遏制,地产政策的变化也是预示周期变化的最有效指标。需求限制政策和信贷政策通过影响量价表现,从而影响股价的表现, 随着周期下行逐步加大, 地产缺乏估值弹性, 板块以及个股走势受到较大的压制。

行业中主流地产公司在目前的环境之下具备较好的提高集中的机会,17 年的销售目标和货值都安排的比较积极,其他公司的融资以及资源获取环境愈发紧张,行业集中度将会加速提升,但行业盈利水平的下降的情况下, 业绩增速将大幅落后于规模增速,无论是业绩还是估值水平,短期都没有显着提升的条件。

风险提示

市场对于信贷政策未来预期不足,价格上涨后三四线城市量价关系走势存在一定不确定性。

房地产热门个股评级一览
名称 涨跌幅 研报数 机构投资评级(近六个月)
买入 增持 中性 减持 卖出
外高桥 10.01% 1 0 1 0 0 0
亚通股份 7.37% 1 0 1 0 0 0
光明地产 7.20% 3 3 0 0 0 0
浦东金桥 6.98% 3 2 0 1 0 0
外高B股 4.88% 0 0 0 0 0 0
张江高科 4.55% 1 1 0 0 0 0
陆家嘴 4.27% 3 1 1 1 0 0
上海临港 4.05% 2 1 1 0 0 0
万业企业 3.83% 2 1 1 0 0 0
中华企业 3.35% 4 4 0 0 0 0
深物业A 3.25% 0 0 0 0 0 0
海航基础 3.24% 0 0 0 0 0 0
上实发展 3.22% 1 0 1 0 0 0
天房发展 3.21% 1 0 0 1 0 0
皇庭国际 3.19% 0 0 0 0 0 0
房地产个股未来3年盈利预测
名称 相关 2017
预测收益
2018
预测收益
2019
预测收益
华夏幸福详细 股吧2.9083.7584.715
万科A详细 股吧2.2912.6613.168
万业企业详细 股吧1.8670.6100.723
泰禾集团详细 股吧1.7622.0582.389
金地集团详细 股吧1.5121.7271.976
南京高科详细 股吧1.4721.7502.017
华联控股详细 股吧1.4621.8002.033
保利地产详细 股吧1.2151.4851.834
荣盛发展详细 股吧1.1921.4571.748
雅戈尔详细 股吧1.1271.1971.275
北京城建详细 股吧1.1161.3371.667
金融街详细 股吧1.0961.2601.423
光明地产详细 股吧1.0861.0191.287
华侨城A详细 股吧1.0431.2891.553
华业资本详细 股吧1.0331.3101.267
房地产个股财务指标排行榜