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房地产行业:深圳存量住房分析:住房总量紧缺,且结构不均衡,未来供需依旧紧张

www.eastmoney.com 2018年02月14日 00:00 广发证券 乐加栋,郭镇,李飞

深圳存量住房现状: 16 年底扣除小产权房后住房存量约 2.79 亿平,对应人均 21.1 平,户均 0.7 套

根据深圳住房保障规划, 2012 年底深圳住房总量约为 5.2 亿平米,其中商品住宅 1.19 亿平,原村民集体自建住房 2.6 亿平(占比约 50%)。我们基于 12 年数据推算(具体计算见正文) 16 年底深圳住房存量约 4.57 亿平,856.8 万套。 从结构来看, “小产权房”1.78 亿平(占比 39%), 而扣除“小产权房”后住房存量为 2.79 亿平, 411.6万套,对应非原住民常住人口的人均住房面积为 21.12 平米,户均 0.7 套,住房总量相对紧缺。并且存量住房结构不均衡突出,一方面,在存量住房中可流通(能够形成二手房供应主体的部分)的占比较低,我们估算 16 年底深圳可上市流通的住房面积为 1.52 亿平(占比 33%),另一方面,房龄结构偏老化,房龄低于 10 年的存量住房占比仅为 21.5%。

深圳市土地供给现状:居住用地供给递减,结构上优先保障房及中小套型商品房,供给方式以存量供地为主,

深圳土地资源受到紧约束,建设用地面积在 15 年已接近 2020 年目标上限 9.76 亿平,建设用地呈现减量增加。居住用地方面,居住用地供给规模约占建设用地的 10%,同时供地量也呈现递减。根据深圳规土委数据, 16-20年居住用地计划供应约 800 万方,仅为 11-15 年的 61%。供地量显著减少,但依靠容积率的提升, 16-20 年期间供地建面微增至 4280 万方。供应结构上优先保障房和中小套型商品房,供地占比超过 70%,而在供给方式上则以存量用地供地为主, 16-20 年存量用地供地占比 76%。展望未来,预计 17-20 年居住用地供地建面 3654 万方(商品住宅 2752 万方,保障房 903 万方),对应 47.6 万套(商品住宅 30.6 万套,保障房 17 万套)。

深圳市住房供需缺口分析: 17-20 年年化新增需求约 1346 万方/年,供需缺口约 433 万方/年

首先,从需求端来看,未来深圳潜在的住房需求主要包括新增人口导入所带来的刚性需求,以及因存量家庭人均居住面积提升所对应的改善性需求。我们假设(假设合理性参照正文), 2017-2020 年期间深圳非原住民新增125 万人,同时到 2020 年人均居住面积提升至 23 平方米/人,由此可推算出 2017-2020 年潜在的刚性需求约 2875万方,改善性需求达到 2510 万方,合计新增需求约 5385 万方,年化新增需求约 1346.3 万方/年。考虑到 2017-2020居住用地年化供地建筑面积约 913.6 万方/年,可以推算出 2017-2020 年化供应缺口约 433 万方/年。

风险提示

深圳市人口导入不及预期;房价上涨对需求的挤出效应超过预期;受政策调控影响,需求入市节奏存在不确定性;深圳市土地供给不及预期;深圳市供地结构存在不确定性

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