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地产A股2018年下半年投资策略:和时间做朋友

www.eastmoney.com 2018年07月11日 00:00 国信证券 区瑞明

关键结论与投资建议进入下半年,我们对 A 股优势地产股的股价走势有如下判断:

一、 不宜对后市太悲观: 一方面,跌多了总会有一些反弹; 另一方面,如果再继续下跌,跌幅大概率也不会比上半年大;

二、 从股价表现催化剂来看,中短期(一、两个季度) 仍处在相对不利的位置,但长期(一年以上) 而言, 酝酿大机会的可能性还是比较高的:建议没有持有和已持有 A 股优势地产股的投资者,都多一些耐心, 和时间做朋友,等待未来可能出现的大机会到来。长线继续看好新城、 万科 A、 保利地产、中洲控股、 华夏幸福、 招商蛇口、 荣盛发展、阳光城、世联行、华侨城 A 以及部分内房股包括中国恒大、 龙光地产、禹洲地产、旭辉控股集团、 远洋集团等。

核心假设或逻辑

一、 我们自上而下择时、预判地产 A 股整体行情趋势,所采用的研究框架是《区瑞明地产 A 股小周期理论框架》;

二、 由于 A 股优势地产股上半年跌幅较大,在当前位置估值水平已比较便宜了,个别品种的 PE 估值已接近历史上的低位,一些品种的静态股息率(2017 年现金分红/当前股价)已接近甚至超过银行理财产品的收益率,从这点来看,风险已得到了相当程度的释放, 未来或许会逐步吸引到一些价值投资者进场逢低吸纳;

三、 6 月份以来调控虽有加码, 但总体来看,目前“政策面”仍难以熄灭居民投资性购房的热情和开发商拿地、开工补库存的冲动, 结构性过热和微观繁荣在未来一、两个季度仍会持续,在这种背景下,难言调控不会进一步加码, 毕竟在这种情况下,政府是有调控加码的必要和本钱的;

四、 今年上半年大部分优势地产股(包括内房股) 销售增速已显著不如去年同期了, 后面调控如果继续加码的话, 终究有可能打破行业的结构性过热和微观繁荣, 若此, 将进一步影响到 A 股优势地产股的销售增长。从历史上看, A股优势地产股在最底部前夕,大概率会经历一小段“销售面+政策面” 双杀的时间窗口。

五、 现阶段虽然房地产整体降温与结构性过热、微观繁荣并存, 但如果政府保持政策定力,不放松已有的调控,未来(大概一年左右)销售额累计同比增速有望转负, 而前期补的库存亦陆续入市, 届时房价上涨压力将减轻、 开发商主动降价意愿将增强、 居民抢购住房的现象将减少,舆论环境势必能改善,房地产的支柱地位将决定这个时候政策势必由“平衡利益”重回“调控周期”,A 股优势地产股从而能迎来一大波“赚估值的钱”的大行情,类似于 2009 年上半年、 2012 年、 2014 年 2-4 季度那样的行情。

股价变化的催化因素

市场预期房地产政策较大范围转暖。

核心假设或逻辑的主要风险

一、 市场的风险: 若房地产行业降温超出市场预期而政策又迟迟不转暖;

二、 研究框架失效的风险

文中涉及到的个股
代码 名称 相关 最新价 涨跌额 涨跌幅
001979 招商蛇口 研报 资金流 股吧 18.70 -0.02 -0.11%
002146 荣盛发展 研报 资金流 股吧 8.24 0.07 0.86%
600340 华夏幸福 研报 资金流 股吧 23.58 -0.10 -0.42%
房地产热门个股评级一览
名称 涨跌幅 研报数 机构投资评级(近六个月)
买入 增持 中性 减持 卖出
城投控股 10.03% 0 0 0 0 0 0
中迪投资 10.00% 0 0 0 0 0 0
上海临港 10.00% 0 0 0 0 0 0
浦东金桥 10.00% 2 0 2 0 0 0
西藏城投 9.99% 0 0 0 0 0 0
张江高科 9.99% 1 0 1 0 0 0
南京高科 9.97% 2 0 1 1 0 0
中国宝安 9.96% 0 0 0 0 0 0
新黄浦 9.96% 0 0 0 0 0 0
市北高新 9.96% 0 0 0 0 0 0
陆家嘴 9.80% 5 0 4 1 0 0
临港B股 8.45% 0 0 0 0 0 0
外高桥 7.59% 0 0 0 0 0 0
上实发展 6.61% 1 0 1 0 0 0
亚太实业 6.43% 0 0 0 0 0 0
房地产个股未来3年盈利预测
名称 相关 2018
预测收益
2019
预测收益
2020
预测收益
新城控股详细 股吧4.0785.4126.955
华夏幸福详细 股吧3.9695.1356.559
万科A详细 股吧3.2224.0014.903
泰禾集团详细 股吧2.0332.2822.669
招商蛇口详细 股吧1.9852.4132.817
金地集团详细 股吧1.8302.1582.517
荣盛发展详细 股吧1.7482.2292.757
保利地产详细 股吧1.6742.0862.571
世荣兆业详细 股吧1.6542.2212.895
中洲控股详细 股吧1.5122.1403.032
广宇发展详细 股吧1.4531.8712.489
华侨城A详细 股吧1.2381.4671.688
金融街详细 股吧1.1421.3051.488
北京城建详细 股吧1.1271.3671.508
首开股份详细 股吧1.0351.2131.384
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