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房地产税制改革专题研究之个税抵扣篇(二):个税“抵扣”,房产税“补血”

www.eastmoney.com 2018年09月20日 00:00 国泰君安 谢皓宇,白淑媛,卜文凯 查看PDF原文

事件:个人所得税法草案修改方案于 8 月 31 日出台,内容包括①将个税起征点由每月 3500 元提至每年 6 万元,且按年缴纳个税; ②对工资薪金、劳务报酬、稿酬和特许权使用费等四项劳动性所得首次实行综合征税等; ③首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除;④优化调整税率结构,扩大较低档税率级距。

此次税改许住房、教育、医疗等领域相关支出从个税中扣除,有利于展现税制改革的公平与普惠。 参考现有各国房贷利息税收抵扣/抵免政策,我们发现大多数国家或地区都是采用税前扣除,例如荷兰、韩国、中国香港等;部分国家采用税后抵免,例如日本。且研究发现,在抵扣比例和固定抵扣额两种税前扣税办法中,不少国家或地区因为公平原则选择了固定抵扣额,这样以来低收入家庭的抵扣额度和高收入家庭一样。

我们的模型采取国外主流的税前扣除方式,且按抵扣比例和固定抵扣额两种抵扣方式来测算对个税减免的影响,数据表明:①对于低收入群而言,固定抵扣额会比抵扣比率更友好,因为低收入人群对应的贷款按揭利息往往达不到统一固定抵扣额的标准;相反对于高收入人群而言,抵扣比率会比固定抵扣额更友好,因为贷得越多,抵扣越多(当然实际操作中会有上限); ②通过敏感性分析,发现影响个税抵扣最大的变量依次为:贷款期限、贷款额度占比工资、按揭利息可抵扣比例(额度),且都与个税抵扣比例成正向关系。

通过模型,我们还研究发现住房利息抵扣个税政策的有效性及存在的问题:①税收抵扣政策偏向高收入人群的效果显而易见,且存在部分中低等收入群可能因为可抵扣部分低于抵扣标准,也无法完全享受到房贷利息抵税的政策,从而造成不公。 ②会加剧区域的财富分配差异,因为经济越发达、富人越聚集、房贷使用越多的城市会得到更多比例的税收减免优惠,而那些经济增长缓慢、房贷使用越低的城市越难享受到房贷利息抵税的优惠。③住房贷款利息抵税政策能在一定程度上提升住房自有率,因为住房贷款利息抵税政策降低了购房的成本促使一些可租可购的群体转向购房。④当住房供给弹性极低,住房贷款利息抵税政策会导致房价上涨;当住房供给弹性具有完全弹性,住房贷款利息抵税政策对住房价格没有长期影响。

从我们的模型来看,因为一线城市的高首付比例,因此每年需缴纳的房产税都能对冲每年地方政府个税抵扣的减少。在征收房产税的情况下,假设每年抵扣的个税数额一致(影响个税变量不变),需要征收更多房产税来弥补的一线城市依次为:广州、上海、深圳、北京。

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