家用轻工行业深度研究报告：狂沙吹尽始到金——回溯地产与家具行业关联度，提示2019年后周期龙头投资机会

房地产调控放松预期渐起，商品房销售面积周期性明晰：地产销售受政策影响明显，近期随着菏泽、广州等地房地产调控放松到来，市场对于房地产放松预期渐起，我们观察到历史上地产调控放松政策往往发生于商品房销售面积同比增速转负之后，政策放松后6个月左右商品房销售面积同比增速转正。结构上，我国商品房销售面积中以住宅为主。近几年我国住宅用商品房面积占总商品房销售面积比例为87%左右，商业营业用房面积占比7%左右，办公楼面积占比2%左右。

家居行业销售表现紧跟商品房交房面积：家具和厨电作为房地产后周期行业，其消费很大程度受到房地产行业的影响，由于我国商品房销售分为现房和期房，我们以这二者为数据基础进行加工，拟合出商品房交房面积及同比增速，家具行业主营业务收入和油烟机内销量的同比增速均与交房面积同比增速呈现强关联性。

估值方面，地产销售表现正增长时，厨电与家具龙头估值中枢上移。对比厨电龙头老板电器与家具龙头索菲亚PE-TTM数据，两者估值走势具有强一致性。当地产销售面积同比增速为正时，两者估值中枢较地产销售同比下滑时期有明显提升，2012年11月与2015年6月分别为两个估值中枢上移分界点，2014年2月和2017年12月分别为估值中枢下移分界点。

地产销售增速为正时，龙头个股能够获得超额收益。在地产销售增速为负时，老板电器与索菲亚难以获得持续超额收益，但是当地产销售面积增速为正时，老板电器与索菲亚均能获得较为确定的超额收益。

投资策略：行业寒冬下，密切关注地产回暖时点。我们认为在地产下行和行业竞争加剧的双重压力下，后周期行业面临寒冬。在地产放松预期下，我们认为家具行业估值与商品房销售面积增速转正时点相关，家具行业营业收入转暖与商品房交房时点相关。建议密切关注地产行业动向，把握行业回暖时点，积极布局龙头企业，建议关注2019年优质后周期标的欧派家居、欧普照明、尚品宅配、索菲亚投资机会。

风险提示：经济下行引起消费需求下降风险；行业竞争加剧风险。