地产行业专题报告:庖丁解牛——如何看2019年地产基本面

www.eastmoney.com 2019年02月20日 00:00 平安证券 杨侃,郑茜文 查看PDF原文

销售:楼市软着陆,一二线优于三四线。我们相对看淡2019年基本面,其中一二线好于三四线,下半年优于上半年。2018Q4楼市已明显降温,2019年大概率延续调整趋势,其中一二线城市已历经两年调整,叠加政策微调及货币环境改善,预计以筑底盘整为主;三四线供应增加、需求萎缩,且此前未有明显调整,量价均将面临较大压力。后续随着量价调整充分、政策微调及货币环境改善,一二线基本面有望率先迎来缓慢复苏,预计2019年全国销售面积同比降6.9%。

新开工:补库存叠加三四线抢开工,2019年前高后低。2018年全国新开工同比增17.2%,持续三年攀升;其中40城与三四线同比增10.3%和21.4%,三四线占比提升至64.1%。2018年各类城市开工销售比均明显大于1,行业已步入补库存阶段。展望2019年,考虑三四线楼市景气度往下,当前为三四线房企去库存窗口期,预计短期三四线新开工仍将相对积极,叠加全国住宅已开工未售库存仍处低位,均将为2019年新开工提供支撑。预计2019年新开工前高后低,同比下降2%。

竣工:交房刚性叠加资金环境改善,2019年有望回升。资金偏紧背景下,房企出于资金安排角度,放缓预售到竣工的施工节奏,2018年全国竣工同比下降7.8%,绝对量已跌破过去五年10亿平的平台。考虑到2017、2018年竣工已连续两年负增长,我们认为房企不可能无限制延缓竣工期限。从两年左右交房周期来看,2015-2018年期房销售明显回升;从三年建设周期来看,2016-2018年新开工持续攀升;再叠加资金面缓解,预计2019年竣工有望回升。

投资:增速下台阶,2019年微增。地产投资包括土地购置费用和建安投资。2018年全国地产投资同比增长9.5%,其中土地购置费同比增长57%,建安投资同比降3.2%。2019年行业正由“低库存+紧资金”向“高库存+紧资金”演变,房企拿地、开工均面临收缩。尽管土地购置费及施工强度面临下降,但由于新开工绝对值超过竣工,施工面积仍将保持一定增速,有望带动投资延续增长,中性假设下预计2019年地产投资同比增长2%。

投资建议:尽管2019年投资增速面临回落,但竣工有望回升,地产后周期产业链表现有望优于2018年,同时新开工前高后低,短期仍将为上游产业提供一定支撑。从销售角度来看,楼市趋势下行将更加考验各大开发商应对能力,唯有融资渠道畅通、布局一二线、定位主流产品的房企方能穿越周期保持增长,行业集中度有望继续提升。尽管行业基本面下行,但板块估值已处于历史低位,且从前三轮周期底部来看,行业触底过程中板块均存在反弹,我们看好2019年地产板块整体表现,维持“强于大市”评级。短期楼市将继续触底,整体以防守为主,但震荡行情中有政策博弈的反弹机会,建议配置资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;后续随着政策及融资环境改善、盈利下调及资金链风险释放,高周转快销售弹性标的表现更佳,如新城、中南、荣盛等。

风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险;2)楼市大幅调整带来的资产大幅减值及净利率下滑的风险;3)若楼市降温超预期,且融资渠道依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险。

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文中涉及到的个股
代码 名称 相关 最新价 涨跌额 涨跌幅
000002 万科A 研报 资金流 股吧 29.19 -0.36 -1.22%
001979 招商蛇口 研报 资金流 股吧 22.62 0.10 0.44%
600048 保利地产 研报 资金流 股吧 13.94 -0.20 -1.41%
600383 金地集团 研报 资金流 股吧 13.36 -0.09 -0.67%
601155 新城控股 研报 资金流 股吧 41.82 -0.90 -2.11%
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名称 涨跌幅 研报数 机构投资评级(近六个月)
买入 增持 中性 减持 卖出
陆家嘴 10.03% 4 0 3 1 0 0
京汉股份 10.02% 0 0 0 0 0 0
京投发展 10.02% 0 0 0 0 0 0
亚太实业 10.00% 0 0 0 0 0 0
浦东金桥 10.00% 1 0 1 0 0 0
外高桥 10.00% 0 0 0 0 0 0
南京高科 8.95% 2 0 1 1 0 0
嘉凯城 7.72% 0 0 0 0 0 0
泰禾集团 7.36% 0 0 0 0 0 0
新黄浦 6.93% 0 0 0 0 0 0
张江高科 6.75% 0 0 0 0 0 0
金桥B股 6.09% 0 0 0 0 0 0
绿景控股 5.76% 0 0 0 0 0 0
南国置业 5.76% 0 0 0 0 0 0
万业企业 5.24% 1 0 1 0 0 0
房地产个股未来3年盈利预测
名称 相关 2019
预测收益
2020
预测收益
2021
预测收益
新城控股详细 股吧4.6496.0397.730
华夏幸福详细 股吧4.0115.1786.698
万科A详细 股吧3.1883.9584.829
招商蛇口详细 股吧1.9282.4252.939
金地集团详细 股吧1.8242.1642.552
荣盛发展详细 股吧1.7482.1892.724
保利地产详细 股吧1.6221.9972.447
中洲控股详细 股吧1.5212.1843.053
中航善达详细 股吧1.2840.0000.000
华侨城A详细 股吧1.2441.4741.683
万业企业详细 股吧1.2371.0931.340
金融街详细 股吧1.1291.2821.448
北京城建详细 股吧1.1271.3671.508
华发股份详细 股吧1.0701.3591.686
首开股份详细 股吧1.0571.2221.474
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