房地产行业点评：高能级城市加入松绑行列，政策发力支持改善需求

　　事项：

　　成都出台《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》，优化家庭住房总套数认定标准，近郊区（市）县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算；优化无房居民家庭认定标准，购房人及其家庭成员在我市无自有产权住房且登记购房之日前2年内无住房转让记录的，认定为无房居民家庭。杭州出台楼市新政，非本市户籍家庭，提供12个月社保证明可购二手房；符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加1套，参照“无房家庭”优先摇号；个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由5年调整到2年。

　　平安观点：

　　全国销售降幅扩大，短期下行压力犹存。疫情冲击、收入预期下行、交付担忧持续影响购房者信心，1-4月全国商品房销售面积、销售额分别同比降20.9%、29.5%，4月单月销售面积、销售额同比降39.0%、46.6%，降幅环比扩大21.3、20.4pct，同期百强房企单月销售额、销售面积同比下降59.2%、60.7%，降幅环比扩大6.6、3.5pct；5月前13日新房日均成交同比降59.5%，降幅较4月扩大4pct。4月29日政治局会议提出支持刚需改善住房需求，5月15日央行、银保监下调首套房最低房贷利率，各地政策松绑力度逐渐加大，城市能级从三四线延伸至高能级城市。

　　松绑力度加大叠加城市能级上升，支持改善性需求释放。杭州优化二手住房交易政策，非本市户籍家庭连续缴纳社保或个税满12个月即可购房，此前非本市户籍家庭需缴48个月、落户未满5年的户籍家庭需缴24个月；成都近郊区（市）县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算，同时优化无房家庭认定，均可释放购房指标。此外杭州、东莞增值税免征“5改2”，可有效降低置换房产交易成本。近期南京、东莞、杭州等地对多孩家庭给予额外购房指标，宁波等地针对多孩家庭密集出台公积金优惠政策，有助于支持改善性住房需求、贯彻鼓励生育的政策方针。

　　投资建议：在稳增长背景下，政策力度及城市能级持续扩大，后续销售企稳有待疫情有效控制，随着政策传导落地、上半年高基数效应逐渐减弱，我们认为二季度末及三季度初为销售的重要观察节点。短期建议关注受益杭州政策改善的深耕型房企滨江集团及房产服务商我爱我家，中长期随着本轮阵痛期中部分房企的退出或收缩，行业整体格局有望得到优化，具备融资、管控优势的强运营、高信用房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。开发类建议关注强运营、高信用企业保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、天健集团等及政策博弈弹性标的新城控股、中南建设、金科股份等。物管板块估值已至历史低位，政策端改善亦有望带来优质物管企业估值修复，关注碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、金科服务、星盛商业等。

　　风险提示：1）房地产行业短期波动超出预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）政策改善及时性低于预期风险。