房地产2022年4月统计局数据点评：地产核心指标持续下行；基本面提振迫在眉睫

　　国家统计局发布2022年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况。4月销售面积8722万平，同比增速-39.0%（前值：-17.7%）；开发投资金额1.14万亿元，同比增速-10.1%（前值：-2.4%）；新开工面积9901万平，同比增速-44.2%（前值：-22.2%）。

　　点评

　　1.商品房销售：

　　4月住宅销售面积同比锐减超过四成；销售景气度低迷叠加疫情反复导致销售阶段性停摆。4月全国商品房销售面积8722万平，同比减少39.0%，降幅较上月扩大了21.3个百分点，其中住宅销售面积降幅高达42.4%，创下2007年以来的单月最大降幅；4月全国商品房销售金额8134亿元，同比下降46.6%，降幅较上月显著扩大了20.4个百分点。销售大幅下滑主要原因有二：1）疫情反复对部分地区楼市造成严重影响，4月至少有28个城市不同程度受到疫情影响，受突发疫情影响显著的东部和东北地区销售降幅（单月销售面积同比增速分别为-45.7%和-68.5%）远超中、西部（同比增速为-32.7%、-30.1%），尤其是受上海疫情辐射，占比40%的东部地区楼市销售停滞使得全国商品房规模失去支撑。2）前期密集地方政策不改销售景气度持续低迷的现状。从销售均价来看，4月商品房销售均价9326元/平，同比降幅高达12.5%，降幅较上月扩大了1.8个百分点；从销售均价绝对数值来看，是2020年疫情以来的低位，说明市场持续“以价换量”，反映出当前地产销售基本面仍然较弱，同时现阶段地方的宽松政策效果一般。从累计来看，1-4月销售面积3.98亿平，同比下降20.9%；销售金额3.78万亿元，同比分别下降29.5%；销售均价9502元/平，同比下降10.8%。我们认为疫情推迟基本面见底复苏进程，4月是静态管控范围最大的时间段，5月以来部分城市陆续解封，疫情影响将会在5、6月后逐步消散，市场的回稳关键仍在于信心的修复以及购房人对于房价的预期，能级更高的核心城市政策的打开有更有风向标意义，一定程度上也能提振三四线城市的预期。我们仍然维持2022年销售面积同比增速为-5.0%~-3.5%的预期。

　　2.房地产开发投资、新开工、竣工：

　　投资受施工建安低迷的影响持续下行；新开工降幅显著扩大。4月开发投资金额1.14万亿元，同比下降10.1%，降幅较上月扩大了7.7个百分点，我们认为这主要是由于建安投资的低迷，4月施工面积1.23亿平，同比下降38.7%，降幅较上月扩大了17.2个百分点；新开工面积9901万平，同比下降44.2%，降幅较上月扩大了21.9个百分点。我们认为一方面，疫情影响了正常的开工与施工；另一方面，在销售不景气、房企资金链紧张的情况下，房企的新开工意愿持续低迷。从累计增速来看，1-4月新开工面积3.97亿平，同比下降26.3%，房地产开发投资金额3.92万亿元，同比下降2.7%。我们认为二季度开工、投资预计延续低位；若疫情有所缓和，施工逐步正常推进，同时土地市场信心修复，投资或能在三季度止跌，新开工增速也有望底部修复。我们预计2022年全年新开工增速为-5.5%，全年开发投资增速为2.1%。

　　4月竣工未见明显修复；预计全年仍要保交付，竣工仍能保持一定增长。4月竣工面积3101万平，同比下降14.2%，降幅较上月收窄了1.3个百分点，但未见明显修复，仍延续弱势。我们认为一方面房企资金压力普遍仍然较大，部分房企根据自身现金流出与流入的节奏主动对部分项目采取停缓工的策略；另一方面，突发疫情使得部分项目实质性停工，因此竣工节奏短期相对放缓。1-4月累计竣工面积2.0亿平，同比下降11.9%。我们认为交付大年过后2022年竣工预计也将由高位回落，但全年仍需保交付，我们预计竣工增速在3.0~3.1%。

　　3.开发商资金：

　　到位资金降幅再度扩大；房企内外部资金环境仍然较为紧张。4月房企到位资金1.04万亿元，同比减少35.5%（前值：-23.0%）；1-4月房企到位资金4.85万亿元，同比减少23.6%。1）房款受销售下行、回款变慢影响显著，同比增速为-49.7%，降幅扩大17个百分点；其中定金及预收款、个人按揭增速分别为-53.0%和-42.4%，降幅分别扩大15.5和20.3个百分点。根据克而瑞数据，4月重点监测50城新开盘项目平均去化率跌至29%，环比下降6个百分点。2）非房款降幅也持续扩大，降幅扩大5.1个百分点至15.0%，房企外部融资环境宽松效果并不明显。国内贷款4月同比降幅小幅修复0.3个百分点至-28.0%，但增速仍然很低，后续开发贷的支持力度预计会进一步提高；自筹资金4月同比降幅扩大4.3个百分点至-6.6%。前期信贷支持未实质性到位，今年以来行业债券+信托发行规模同比持续负增长。根据中指院数据，4月房地产行业国内债券、海外债、信托、ABS发行规模合计843亿元，同比下降52%，环比下降20%。此前房企暴雷事件频出，叠加6-7月为房企债务集中到期时期，金融机构和债券投资人的风险偏好仍然大于政策影响，整体融资端仍处于缓慢修复的过程中。

　　投资建议：

　　在前期各地利好政策不断频出的情况下，地产基本面仍然较弱，叠加疫情冲击，本月核心数据跌幅均明显扩大，销售持续恶化，开竣工未见修复，整体地产投资也持续下行；同时，房企当前仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，行业6、7月也将迎来偿债高峰期。我们认为整体二季度销售、新开工、到位资金预计都将延续低位，地产投资压力也仍然较大。后续更多对基本面有实际提升效果的政策推出预期不断加强，兑现beta行情的同时，市场信心及行业供需两端修复可期。我们建议关注四条主线：1）全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受beta行情带来的上涨空间：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地；2）区域型央国企龙头和优质民企，但现金流和财报质量较好：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、金科股份、碧桂园；4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。

　　风险提示：

　　房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。