中国房地产市场2021总结&2022展望

　　2021年，中国房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变，全年规模仍保持较高水平。9月底以来，中央及各部委连续释放维稳信号，信贷环境边际改善，房企融资环境逐步转好，但信贷环境边际改善传导至市场端仍需过程，按揭放款和开发贷等资金到位尚需时间。2022年，我国经济面临新的下行压力，房地产市场将会怎样变化，购房者置业情绪能否恢复？

　　第一部分：2021年中国房地产市场形势总结

　　（一）价格水平：百城新房及二手房价格年度累计均小幅上涨，11-12月价格环比连续下跌

　　新建住宅方面，2021年百城新建住宅价格累计上涨2.44%，为近七年最低水平。其中上半年市场表现平稳向好，下半年以来市场持续降温，累计涨幅明显收窄。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年百城新建住宅价格累计上涨2.44%，为近七年最低水平，较2020年收窄1.02个百分点。上半年，新房市场平稳向好，百城新建住宅价格累计上涨1.70%，较2020年同期扩大0.43个百分点；下半年以来，随着调控政策和信贷环境的持续收紧，市场预期逐渐转变，百城新房市场不断降温，价格环比涨幅持续收窄，11月、12月连续下跌。下半年百城新建住宅价格累计上涨0.73%，较上半年收窄0.97个百分点，较2020年同期收窄1.43个百分点。单12月来看，百城新建住宅均价16180元/平方米，环比下跌0.02%。

　　从涨跌城市个数看，自2021年6月起，百城新建住宅价格环比下跌城市数量呈上升趋势，至12月，百城中价格环比下跌的城市有58个，较11月增加5个，为年内最高。

　　分梯队来看，各梯队城市下半年以来新房价格涨幅均呈下行趋势。2021年，一线城市新建住宅价格累计上涨2.43%，涨幅较2020年收窄1.50个百分点，其中下半年以来环比涨幅快速下行，11月由涨转跌，12月继续下跌；二线城市价格累计上涨2.52%，涨幅较2020年收窄1.15个百分点，其中12月环比上涨0.03%，处于年内较低水平；三四线代表城市价格累计上涨2.31%，涨幅较2020年收窄0.18个百分点，6月起三四线代表城市新房价格环比涨幅逐渐收窄，12月转跌。

　　百城二手住宅价格方面，下半年以来市场热度明显回落，价格环比涨幅快速收窄，四季度以来环比连续下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年，百城二手住宅价格累计上涨3.27%。具体来看，上半年百城二手住宅价格累计上涨2.56%；下半年以来，二手房市场快速降温，百城二手住宅价格环比涨幅持续收窄。下半年，百城二手住宅价格累计上涨0.70%，较上半年收窄1.86个百分点。单12月来看，百城二手住宅均价为15999元/平方米，环比下跌0.08%，连续三个月出现下跌，且跌幅持续扩大；另外，下半年以来百城二手住宅价格环比下跌的城市数量也逐月增加，12月达71个，较11月增加3个。

　　综合来看，2021年上半年，百城新建住宅价格涨幅较2020年同期有所扩大，二手住宅价格涨幅也居年内高位。下半年以来，受调控政策和信贷环境收紧影响，新房和二手房市场降温；部分城市受“二手房成交参考价”政策的叠加影响，二手房市场降温更为明显。虽然10月份以来，信贷政策边际宽松信号不断释放，调控政策边际调整预期不断增强，但市场下行预期短期内仍难以改变，12月市场价格仍呈现下跌态势，百城新建住宅价格环比连续2个月下跌，二手住宅价格环比连续3个月下跌。

　　（二）成交规模：交易量“前高后低”，下半年市场活跃度骤降，重点城市全年销售规模同比小幅增长

　　根据统计局数据，2021年1-11月，全国商品房销售面积已达15.8亿平方米，销售额达16.2万亿元，同比增速分别为4.8%、8.5%。11月，全国市场保持低温运行，全国商品房销售面积、销售额分别下降14.0%和16.3%，连续四个月保持两位数下降，但受信贷环境边际改善等因素影响，同比降幅分别收窄7.7和6.3个百分点。

　　2021年，重点50城新建商品住宅成交面积同比小幅增长，绝对规模仅次于2016年同期，但下半年市场明显降温，下半年成交规模降至2015年以来同期最低水平。据初步统计，2021年，50个代表城市新建商品住宅月均成交面积约3324万平方米，同比增长4.6%，其中下半年同比下降超20%。具体来看，上半年，房企积极推盘抢收回款，一线及热点二线城市需求率先得到释放，随后热点区域市场热度传导至周边三四线城市，整体市场规模大幅增长，重点50城商品住宅月均成交面积同比增长45.0%；

　　三季度，各地调控政策持续加码，购房信贷额度偏紧、放款时间延长，政策效果显现，市场活跃度回落，整体成交规模为近四年同期最低水平，同比降幅接近两成；

　　四季度，市场继续低温运行，重点城市成交面积同比降幅均超两成（已连续5个月降幅超两成），房地产信贷环境虽有改善预期，但购房者置业情绪并未出现明显好转。房企在资金压力较大及年度业绩目标下，加大项目营销力度，但整体效果亦不明显。

　　分梯队来看，2021年，一线及二线代表城市新建商品住宅成交面积同比均增长，三线代表城市同比有所下降，据初步统计，一线城市同比增长18.0%，二线代表城市同比增长5.8%，三线代表城市同比下降2.0%。上半年各线代表城市成交活跃，销售面积同比均有所增长，其中一线城市加大新房供应，在旺盛需求的带动下，市场成交规模明显增长，同比增长超八成；二线、三线代表城市同比增长超四成；下半年市场降温明显，各线代表城市新建商品住宅成交面积均下降，其中三线代表城市同比降幅超三成，降幅最大。

　　分区域来看，下半年以来长三角、珠三角同比增速均有所回落，珠三角代表城市降温明显。据中指数据监测，2021年，珠三角代表城市商品住宅成交面积同比下降17.2%，除广州、深圳成交规模同比依然保持增长外，其余代表城市均同比下降，其中惠州、东莞成交面积同比降幅最大。下半年，珠三角代表城市同比降幅超40%，降幅较大。

　　（三）需求结构：90-120平米户型仍为市场主流，多数代表城市120-200平米占比下降

　　基于套总价、成交量，我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位，具体划分方式为：首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量占前10%的属于高价位楼盘，10%~40%属于中高价位楼盘，后60%属于中低价位楼盘。

　　多数代表城市上半年市场较热，叠加前期高价项目陆续入市下新开盘项目销售价格走高，房价涨幅较高，套总价均值、中位数和各价位门槛值均高于2020年。但不同城市市场分化进一步加剧，受远郊项目和中小户型比重增加等因素影响，上海、厦门等城市楼盘套总价出现回落，而宁波、绍兴和佛山等城市楼盘套总价依旧保持较高增速，套总价均值、中位、中高价位和高价位门槛较2020年涨幅在10%左右。

　　从面积段成交套数占比来看，90-120平方米产品仍占据市场主流地位，一线和部分长三角热点城市刚改需求积极释放；但值得注意的是，房价涨幅较高、银行按揭额度受限、供应结构变化等均对热点城市中高端改善需求形成一定抑制，30个代表城市中多数城市120-144、144-200平方米户型占比均不及2020年。