房地产行业双周报：销售数据仍相对低迷，行业资金面改善预期提升

　　投资要点：

　　行情回顾：截至3月22日，申万房地产板块近两周上涨3.08%，跑输沪深300指数3.08个百分点，在申万31个行业中排名第15位；近一月上涨0.76%；本年累计下跌7.91%。SW二级房地产板块方面，近两周SW房地产开发上涨2.93%，SW房地产服务上涨6.98%。

　　房地产个股涨跌情况：财信发展、我爱我家、新大正、中迪投资、京投发展近两周涨幅居前；国创高新、迪马股份、万通发展、皇庭国际、财信发展近一个月涨幅居前；万通发展、海南高速、浦东金桥、中交地产、张江高科年内涨幅居前。皇庭国际、华夏幸福、苏宁环球、广汇物流、招商积余近两周跌幅居前。

　　房地产板块本周估值：截至2024年3月8日，SW房地产板块整体PE（TTM）为9.8倍，目前板块估值处于近一年平均估值之下。

　　房地产行业周观点：国家统计局数据显示，1―2月份，新建商品房销售面积同比下降20.5%，其中住宅下降24.8%。新建商品房销售额下降29.3%，其中住宅下降32.7%。相比2023年12月末个位数的降幅均有明显扩大，并且销售面积及销售金额绝对值已经跌至近3年的低位。行业整体销售数据未如理想，销售复苏仍相对缓慢。

　　1―2月份，全国房地产开发投资同比下降9.0%；其中，住宅投资下降9.7%。全国房地产开发投资同比降幅较2023年末有所收窄（12月末同比下降9.6%），但住宅开发投资同比降幅仍有所扩大。1―2月份，房地产开发企业到位资金同比下降24.1%，也较2023年末降幅明显提升。行业基本面修复仍相对缓慢，后续政策持续加码出台预期提升。

　　另一方面，金融监督总局要求加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，提高项目“白名单”对接效率，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。万科等企业获得大股东参与REITS战略配售，同时万科、龙湖集团等提前兑付部分债务等，预计二季度行业整体资金面会有所好转，行业中优质标杆企业债务违约风险将有所下降。

　　传统行业销售小阳春即将到来，行业销售数据的改善仍需持续密切关注。但我们认为在政策密集加码推出之下，同时当前二手房市场回暖相对明显，后续逐步传导到一手房市场，带来行业基本面修复仍值得期待。而当前将进入上市房企年报及一季报密集公布期，2022年行业整体业绩较差，2023年大概率有所修复，短期对板块行情走势也能带来一定正面刺激。

　　中长期来看，板块指数当前点位已经跌至2014年年中水平，达到近十年低位，超跌明显。在经历近几年大规模洗牌出清后，行业竞争格局将更优。而剩下之优秀房企更能抓住机遇提升市占率及提升业绩，享受估值重估机会。

　　建议可关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业，包括保利发展（600048）、华发股份（600325）、滨江集团（002244）万科A（000002）、招商蛇口（001979）；部分涉及城中村改造及国企改革类个股也值得关注，包括城建发展（600266）、深振业A（000006）、珠江股份（600684）等。

　　风险提示：房地产优化政策出台低于预期，“房住不炒”持续提及，地方政府救市政策落实及成效不足；楼市销售持续低迷，销售数据不理想，开发商对后市较悲观，开发投资持续走低；房企资金链改善缓慢，融资仍然受阻，暴雷现象持续出现；房企业绩改善未如预期，购房需求及信心仍不足。