2024年3月房地产市场跟踪：消费类基础设施REITs对房企融资影响几何？

　　本期观点

　　3月以来首批消费类基础设施REITs上市，有助于持有优质购物中心的房企补充融资渠道和战略转型。中诚信国际认为，我国商业不动产市场规模庞大，在政策支持下，消费类基础设施REITs发展前景较好，但目前我国基础设施REITs市场尚处于发展初期，消费类基础设施REITs发展仍受制于制度建设，同时当前市场对原始权益人股东背景仍具有明显风险偏好，一级发行阶段对原始权益人及关联方的认购依赖度较高，短期内消费类基础设施REITs显著扩容的难度较大，叠加政策对相关底层资产的要求较高，仅少量投资及管理能力强且拥有一定规模购物中心的房企将受益。

　　近期政策继续支持不同所有制房企合理融资，扩宽经营性物业贷款的用途范围和贷款额度上限，有助于拥有较多持有型物业的房企改善流动性；房地产融资协调机制的实施，可确保“白名单”项目顺利开发，一定程度上提振购房者信心，维护市场稳定。但其区分了房地产集团公司与项目公司，对于房企通过项目去化回笼投入资金并恢复主体信用的效果较弱。

　　今年以来，全国楼市库存压力进一步加大，尽管一线城市的库存压力整体小于低能级城市，但北上广深四地的去化周期在过去半年内均持续增长且有扩大趋势。中诚信国际发现，一线城市中上海楼市的库存压力最小，但短期内其与北京皆面临潜在项目入市后带来的一定程度去库存挑战；深圳楼市库存压力相对较大，叠加一定规模的政府保障性住房（人才房、安居房）集中入市及香港放松调控政策产生的虹吸效应，未来深圳商品房的去化压力或将显著上升，地方政策工具箱有望继续补充发力。

　　1~2月房地产销售金额同比降幅扩大，行业维持低位运行的市场状态，市场复苏动能不足。随着北上广深和杭州、苏州等高能级城市限购政策放松，以及二手房成交带来的置换改善需求，未来销售有望边际改善。1~2月土地市场供地节奏放缓，但成交金额同比仍有增加，高能级城市中具有区位优势的地块获得房企青睐。销售下滑带动房企回款下降，投资意愿进一步降低。二级市场交易活跃，投资类地产债券收益率整体有所下移，高收益地产债平均成交价较年初小幅上升。