房地产行业报告：有序推进现房销售试点，恢复居民购房信心

　　投资要点

　　根据中指院数据，2025年1-11月，TOP100企业拿地总额8478亿元，同比增长14.1%，增幅较1-10月大幅收窄。从新增货值来看，中海地产、招商蛇口和绿城中国位列前三。11月百城二手住宅均价为13143元/平方米，环比下跌0.94%，跌幅较上月扩大0.1pct，同比下跌7.95%。政策方面全国多地正在研究谋划现房销售支持政策，有力有序推进现房销售试点，力争进一步提高现房销售占比，短期内可能进一步抑制地产投资，但长期有利于恢复居民购房信心。

　　行业基本面跟踪

　　（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为241.77万方，本年累计新房成交面积为8231.98万方，累计同比-9.8%。30大中城市近四周平均成交面积为189.61万方，同比-31.6%，环比+5.5%。其中一线城市近四周平均成交面积为47.57万方，同比-41.2%环比+8.7%，二线城市近四周平均成交面积为109.45万方，同比-26.5%，环比+8.5%，三线城市近四周平均成交面积为32.59万方，同比-31.3%，环比-7%。上周14城商品住宅可售面积为8034.58万方，同比-6.52%，环比+0.52%，14城去化周期为19.14个月，其中一线城市去化周期为13.81个月。

　　（2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为219.26万方，本年累计二手房成交面积为10162.03万方，累计同比+7.8%。20城近四周平均成交面积为214.58万方，同比-19%，环比+0.3%。截至2025/11/17全国城市二手房出售挂牌量指数为5.14，环比-11.5%，挂牌价指数为148.63，环比-0.11%。

　　（3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为168宗，成交住宅类土地数量为123宗，新增供应商服类土地数量为165宗，成交商服类土地数量为111宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.35，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.35。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4942.5元/平方米，溢价率为1.77%，环比-0.23pct，成交商服类土地楼面均价为2319.25元/平方米，溢价率为11.34%，环比+0pct。

　　行情回顾：

　　上周A股申万一级房地产行业指数上涨0.72%，沪深300指数上涨1.64%，房地产指数跑输沪深300指数0.92pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1.46%，恒生综合指数上涨2.5%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.04pct。

　　风险提示：

　　政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。