建筑材料：全国人大常委会房地产政策点评-增量政策不断，化债或助力地产企稳

　　投资要点：

　　事件：11月8日下午，全国人大常委会举行新闻发布会。有关房地产的表述方面，主要包括2个方向：1）目前，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出；2）专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。

　　税收调整有利于房地产回暖和开发商减负。从目前房地产相关税收政策来看，增值税、土地增值税和个税的政策都存在积极调整的空间。在此前国新办发布会上，财政部副部长廖岷在谈及下一步支持房地产平稳发展举措时称，正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。该政策也被业内视为是近期即将推出的相关税收政策。目前，增值税方面，除了北京、上海、广州、深圳这四个一线城市，在其他地方不区分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值税。在北上广深这四个一线城市对个人销售购买两年以上的普通住宅，免征增值税，对于个人销售购买两年以上的非普通住宅，要征收增值税；土地增值税方面，对建造销售增值率低于20%的普通住宅免征土地增值税，按照土地增值税暂行条例实施细则的有关规定，普通住宅的标准是由各省来明确。相关税收政策的调整有利于降低房屋交易和房产开发成本，促进房地产回暖和开发商减负。

　　专项债有利于疏通收储堵点，拓宽资金来源并降低资金成本。自517新政以来，房地产收储进入大家视野，730政治局会议进一步表达了至上而下对收储进度和效果的积极关切，但截止目前，预计的5000亿资金落地速率仍然较为缓慢。我们认为政策落地的堵点主要在两方面：一是，地方政府仍有债务考核，落地动力和债务约束兼顾存在难度；二是，地方政府收益率考核仍在，目前收储资金成本较高，导致满足潜在收益率的收储价格较低，落地难度大。当下，专项债券支持收储预计将带来积极变化：一方面，专项债直接有利于拓宽收储资金来源，降低资金成本；另一方面，专项债将收储范围扩大到土地储备，政府可通过提升容积率更改土地性质等方法提高收益率。有望加速实现推动土地和房屋库存消化，促进供求关系再均衡的政策初衷。

　　化债力度和决心空前，或导致房地产被动见底，助力房地产“止跌回稳”。当下市场普遍陷入了“什么房地产政策才能见效”的牛角尖循环中。事实上，无论从海外案例还是2015年复盘看，政策转向只是房地产见底的必要条件之一，而非决定性条件，通胀预期才是根本。我们认为，房地产本质是我国居民资产通缩和通胀的重要载体，目前预计依然占据居民资产负债表约60%。以2015年为例，房地产产业链的信心修复也并非一蹴而就，而是股市带来财富通胀效应叠加棚改货币化定向流动性共同驱动居民侧资产通胀后的结果。本轮房地产的担忧更多，但我们认为，市场低估了本轮化债的决心及被动影响，参考国际经验，有效化债大概率依赖流动性，此次“10万亿+”的规模力度及决心均是空前的，随着“止跌回稳”表述的出现，我们需要从资产通胀的角度去理解房地产的见底，判断后续房地产或经历两阶段修复：1）随着资产端通胀传导被动见底，若过度聚焦房地产政策本身或忽视第一阶段修复；2）供需关系重构及房价回暖，此轮的地产供需关系或由以往的“全口径供给VS投资性需求+刚性需求”转化为“有效供给VS改善性需求”，房价涨跌由有效供给决定。

　　风险提示：经济恢复不及预期，化债力度不及预期，房地产政策不及预期