物业管理2023年年报分析：质量分红双提升

　　核心摘要

　　业绩稳健增长，盈利能力改善：2023年12家主流物企整体营收同比增长16.4%，增速较2022年收窄11个百分点；得益于毛利率回升及销管费用率改善，整体归母净利润同比增长26.4%，较2022年提升16.4个百分点。其中以商业运营服务为代表的其他业务毛利率持续升高，基础物管服务、社区增值服务毛利率小幅改善，非业主增值服务延续下挫；盈利能力整体改观主要源于通过区域及项目聚焦、科技赋能提升人效，以及主动清退低质项目等。央国企、民企类物管公司收入增速基本相当，民企归母净利润增速反弹明显，但绝对增速（11.5%）与央国企（29.5%）仍存在差距。

　　各业务呈现分化，基础物管重量更重质：2023年10家主流物企整体在管面积升至27.2亿平米，同比增长20.9%，增速较2022年回落8.5个百分点，更为重视项目质量，坚持有效规模扩张。在管面积中第三方占比、非住宅占比持续提升，关联房企依赖度进一步下降。非住宅为市拓增量贡献重要来源，涉及办公、商业、政府、学校、医院等各种类型，拓展方式包括竞标直拓、大客户“总对总”、平台公司合资合作等。社区增值步入核心产品垂直化产业能力打造新阶段，单位面积毛利贡献回升。商管规模扩大经营改善，深度运营要求加深。

　　现金流表现优化，加大分红比例：2023年12家主流物企整体应收账款及票据同比增长15.2%，低于营收（16.4%），增速相对可控；全年经营性净现金流明显修复，年末整体在手现金641.1亿元，同比增长10%。2023年12家主流物企整体分红比例升至50.6%，较2022年提升15.3个百分点，伴随分红规模扩大，平均股息率超5%，股息吸引力持续增强。其中央国企类物管公司应收款增速更为可控，物业费收缴、现金回流亦更为健康；民企类物管公司分红比例更高，但央国企分红比例边际增长更为明显。

　　投资建议：整体看，2023年主流物企规模增长收窄，但质量提升明显，未来考虑行业空间广阔，区域及项目聚焦、科技赋能等手段有助于降本增效，主流物企经营及业绩表现仍有望保持平稳。当前主流物企估值仍处历史低位，叠加分红比例提升，股息率吸引力增强，配置价值逐步凸显，建议关注保利物业、星盛商业、招商积余、新城悦服务等。

　　风险提示：1）房地产修复不及预期风险；2）物管行业竞争加剧风险；3）物管费催收难度加大、现金回流不及预期风险；4）部分企业分红比例长期偏低风险。