房地产行业研究周报：“租赁金融17条”落地，千亿贷款计划稳步推进

　　行业追踪（2024.1.6-2024.1.12）

　　2023年1月，央行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，设立“租赁住房贷款支持计划”，额度为1000亿元，向8个试点城市发放租赁住房购房贷款。

　　从落地情况看，据经济观察网，2023年3月起，8个试点城市已着手寻找合适的房源并上报，因为贷款并非定额分配，故依据项目条件原则上采取“先到先得”，成熟一个项目就批一个。目前，已有青岛、福州、天津等多个城市用住房租赁贷款购买了商品房，纳为保租房，并对外出租。从借款主体看，部分城市通过城投平台作为借款主体，购买了城投体系内的现房，用作保障性租赁住房。以青岛为例，青岛建融投资置业有限公司是青岛市两家试点经营主体之一，该公司为青岛青铁置业发展有限公司全资子公司，实际由青岛国资委控股。目前公司已获得银行12.4亿元贷款支持，用于收购1032套存量商品房作为租赁住房。

　　整体来看，租赁住房贷款支持计划试点项目遵循项目清单申请，即审批额度与上报项目体量相关，且支持主要导向地方平台，故解决商品房库存问题、缓解地方债务压力，并推动保障性租赁住房建设或为主要目标。

　　从借款成本看，金融机构按照自主决策、自担风险的原则，发放租赁住房购房贷款，贷款利率原则上不超过3%，对于符合要求的贷款，人民银行按贷款本金的100%予以资金支持，利率为1.75%。根据经济观察网报道，此笔借款期限长，只要租金能覆盖利息，基本可以看作是永续债。考虑政策提出贷款利率不超过3%，故我们认为申请支持贷款在成本角度同时需考虑项目层面租金回报率是否覆盖贷款成本问题，试点项目的资金平衡与否直接取决于申请改造的保租房项目未来出租、运营情况，但”去库存”目标可能优先于项目自身的“经济账”。

　　2024年1月5日，央行、金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，征求意见稿2023年2月已印发。本次意见明确3个发力点：

　　1）支持住房租赁供给侧结构性改革。2）重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。3）建立健全住房租赁金融支持体系。

　　我们认为，本次金融支持租赁市场意见落地及千亿租赁贷款计划的推进均说明，在我国房地产市场供求关系发生重大变化后，住房租赁发展在迎接新一轮提速。

　　1）租赁供给侧结构性改革的重点在大城市、年青人，反映出当前大城市存在的结构性供需矛盾亟待解决，通过增加租赁规供应、加大保障房建设的方式，即从供给侧入手缓解，同时供给质量的提升或引导需求的流入。2）而对参与主体，此前因租赁利润较低，银行放贷意愿弱，或存在相关融资渠道不畅问题，对市场发展形成制约。本次金融支持意见将起到规定、引领作用，有助于推动各类主体积极参与新、改建和运营长期租赁住房，从资金端为租赁企业发展带来实质性利好。如：①意见规定“可将住房租赁经营性贷款纳入住房租赁开发建设贷款的还款资金来源”，即从流动性角度角度为企业减负。②意见规定“住房租赁企业运营自有产权长期租赁住房的，经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度不超过物业评估价值的80%。”即降低持有成本、提升可贷款额度。

　　1月新房同比降幅超3成，二手房同比增15%

　　新房市场本周成交290万平，月度同比-30.84%，相较上月下降20.63pct；累计库存16536万平，二线去化加速，一线三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交183万平，月度同比+15.26%，相较上月下降23.94pct。1月1日-1月7日，土地市场本周成交建面1375万平，滚动12周同比-15.77%；成交总额335亿元，滚动12周同比-3.71%；全国平均溢价率3.6%，滚动12周同比+0.55pct。

　　本周申万房地产指数-1.09%，较上周提升1.83pct，涨幅排名16/31，领先沪深300指数0.26pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-2.28%，较上周提升2.17pct，涨幅排序11/11，跑输恒生指数0.52pct；克而瑞内房股领先指数为-2.50%，较上周提升3.08pct。

　　投资建议：北、上等一线城市限贷政策宽松延续，或带动改善需求阶段性释放，长期效果仍需观察，但我们认为需求不稳、政策不停；供给端融资支持继续遵循“三支箭”并行路径，我们预计24年行业融资状况有望迎来修复。看好供需政策同步发力对板块行情的持续驱动，关注融资支持预期差。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、中华企业。

　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期