房地产中央经济工作会议解读：稳地产，去库存；方向大于方式

　　事件：

　　中央经济工作会议12月10日至11日在北京举行。关于房地产的表述有两部分。一部分在坚持内需主导，建设强大国内市场中提到高质量发展城市更新。另一部分在坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险中提到着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。

　　核心观点

　　我们认为，本次会议关于房地产的提法最值得重视的是“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”。上一次在中央经济工作会议中有相似表态的是2015年，提到“消化库存，稳定房地产市场”。此次“着力稳定房地产市场”应该更为急切。我们认为，这也是因为近期房地产市场量价下行进一步扩大且预计后续动能持续下滑。另外，尽管此前在政治局会议上有类似“优化存量”、“消化存量”的表述，但是“去库存”是自2015年提出“化解房地产库存”之后，再次在中央经济工作会议中提到。我们认为，此次提“去库存”相较于2024年中央经济工作会议中的“推进处置存量商品房工作”更加体现解决手段不局限于政府端，而是从居民端或企业端也有必要。2024年的“推进处置存量商品房工作”对应今年的提法是“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”，实际上是更加明确了处置方式，但是我们看到之前收储的推进节奏还是较为缓慢，没有出现规模性效果，库存压力仍然较大。同时叠加现在二手房市场的挂牌量，截至今年9月，42城新房+二手房去化周期已经达到28.3个月。在居民信心和预期方面，根据央行城镇储户问卷调查来看，2025年三季度居民对于未来的收入信心指数降至45.9，对于未来就业预期指数降至42.1；同时对于未来房价预期上涨的人数占比降至9.1%，是2013年以来最低水平。房地产市场的量价惯性下滑，地区行政政策略显单薄，目前需要更有力的统筹的财政政策和货币政策及时托底。我们认为，此次重提“去库存”，但加上“因城施策”，说明了在政策目标上是明确要化解供强需弱的矛盾的，但在政策路径上是动态调整的。我们认为，方向大于方式，手段均有可能。

　　另外，“深化住房公积金制度改革”也是首次在中央经济工作会议中提出。截至2024年，全国公积金缴存余额为10.93万亿元，公积金个人住房贷款余额为8.07万亿元，贷款率从2016年的89%下降至74%，贷款使用率下降，但提取率有所提升。我们预计在公积金制度改革中，扩大公积金使用范围、全国公积金互通、公积金“又提又贷”、灵活就业人员缴存试点等等都有望实现优化。

　　财政和货币政策与2024年中央经济工作会议的提法基本一致。关于财政政策，提出“要继续实施更加积极的财政政策。保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量，加强财政科学管理，优化财政支出结构，规范税收优惠、财政补贴政策。关于货币政策，提出“要继续实施适度宽松的货币政策。把促进经济稳定增长、物价合理回升作为货币政策的重要考量，灵活高效运用降准降息等多种政策工具。”整体来看，财政和货币政策均延续积极态度，但当前市场对于财政政策的需求更重，且更有效，建议发行相关专项债、超长期特别国债等来解决房地产政策推进时所需的资金问题。我们预计，未来可能会通过降低LPR、公积金贷款利率、城市更新、收储、购房补贴、减免契税和增值税、以及扩大公积金异地使用范围等手段逐步达到稳地产的结果。

　　最后，会议号召，“奋力实现明年经济社会发展目标任务，确保‘十五五’开好局、起好步。”而房地产业对于经济的拖累已经连续3年，2025年预计仍将是负贡献。并且，市场的持续下滑对地方政府财政、居民的还贷意愿、银行不良风险上下游供应商资金链，以及后端的消费链条，都形成一定压力。2026年作为“十五五”的开篇，我们预计，无论从防风险还是稳经济的角度，对房地产的相关政策节奏都会适当加快。

　　投资建议

　　本次会议内容对房地产行业来说是积极的。预计未来优化政策落地的空间打开，2026年可能会是一个新的地产周期的开篇，我们对未来地产行业的修复有一定信心。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。

　　现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：大悦城、华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、百联股份。

　　风险提示

　　政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。