房地产行业2024年5月70个大中城市房价数据点评：70城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房房价下行压力较大

　　核心观点

　　5月70大中城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大，其中二手房房价创2011年有数据以来单月环比最大跌幅。5月70大中城市新房房价环比下降0.7%，环比降幅较上月扩大0.1个百分点，创下较2014年11月以来单月最大环比降幅；二手房房价环比下跌1.0%，环比降幅较上月扩大0.1个百分点，创下自2011年有数据统计以来的单月最大环比降幅（与2014年9月持平，环比也同样下降1.0%）。新房房价已经连续12个月持续下滑；二手房房价已经连续13个月持续下滑。对比2014年的下行周期中新房、二手房房价均经历了11个月（2014年5月-2015年3月）的环比负增长，此轮房价下行期的时长已经超过2014年。70个大中城市中，新房房价环比下跌的城市数量有68个，较4月增加了4个，接近2014年9月水平，新房房价下跌城市平均跌幅为0.75%，较4月扩大0.10个百分点；所有70城二手房房价环比均下跌，历史上70城二手房房价单月环比全部下跌仅出现过2次，分别在2014年9月、2023年12月。二手房房价下跌城市平均跌幅为1.00%，较4月扩大0.04个百分点，创自2011年有数据统计以来的单月最大跌幅。目前新房和二手房都出现了疲弱甚至相互竞争、循环降价的现象，不过整体而言，二手房市场的价格下行压力相对于新房更大，当前“以价换量”仍然延续，业主主动调降挂牌价加速出货。

　　一线城市二手房房价环比跌幅大于二、三线城市。1）新房：5月一线城市新房房价环比下降0.7%，环比降幅较上月扩大了0.1个百分点，仅上海继续逆势上涨。其中，北京环比下降1.1%（前值：-0.7%）；上海环比上涨0.6%（前值：+0.3%）；广州环比下降1.4%（前值：-1.3%），已经连续12个月房价下滑；深圳环比下降0.8%（前值：-1.0%），已经连续13个月房价下滑。上海自2019年8月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足，5月上海环比涨幅位列70城首位，今年以来高价盘集中成交的影响下，带动新房房价持续提升。2）二手房：5月一线城市二手房房价环比下降1.2%，环比降幅较上月扩大了0.1个百分点，4个城市均下跌。其中，北京环比下降1.2%（前值：-1.6%）；上海环比下降1.3%（前值：-0.8%）广州环比下降1.6%（前值：-1.4%）；深圳环比下降1.0%（前值：-0.7%）。其中北京虽未跟进出台新政，但在517央行新政的带动下，二手房市场预期有所回升，部分业主降价意愿减弱，二手房房价跌幅收窄；上海二手房市场仍以“以价换量”态势为主，环比降幅扩大；广深二手房房价持续承压。

　　二线城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大，二手房房价单月环比跌幅创2011年有数据以来的最低值。1）新房：二线城市新房房价环比下降0.7%，环比降幅较上月扩大了0.2个百分点。仅太原环比微增0.1%，其余所有城市环比均下跌，环比跌幅相对较大的城市有武汉、南宁、昆明、重庆、宁波、南京、厦门、长沙，跌幅均大于等于1.0%。2）二手房：二线城市二手房房价环比下降1.0%，环比降幅较上月扩大了0.1个百分点，单月环比跌幅创2011年有数据以来的最低值。所有城市环比均下跌，其中天津、石家庄、呼和浩特、杭州、宁波、福州、南昌、济南、青岛、武汉、长沙、成都、昆明、西安14个城市的环比跌幅均大于等于1.0%。虽然核心二线城市利好不断，但“以价换量”的形势仍将延续，房价仍面临持续下行的压力。

　　三线城市新房房价单月环比跌幅大于一二线城市，二手房房价环比跌幅持续较大。1）新房：三线城市新房房价环比下降0.8%，环比降幅较上月扩大了0.2个百分点。所有城市均环比下跌，其中跌幅相对较大的城市有秦皇岛、吉林、牡丹江、扬州、金华、九江、济宁、常德，环比跌幅均大于等于1.0%。2）二手房：三线城市二手房房价环比下降0.9%，环比降幅与上月持平。所有城市环比增速均为负，跌幅相对较大的有：唐山、包头、丹东、吉林、徐州、金华、安庆、九江、济宁、洛阳、宜昌、襄阳、常德、惠州、泸州、南充、大理，跌幅均大于等于1.0%。

　　5月各类型产品房价持续下跌且跌幅较大，其中刚需刚改产品跌幅最大，单月环比跌幅达历史最大值。1）刚需产品：90平以下新房房价环比下降0.7%，环比降幅与上月持平；二手房房价环比下降1.0%，环比降幅与上月持平，单月环比降幅为自2011年有数据以来最大值。2）刚改产品：90-144平新房房价环比下降0.7%，环比降幅较上月扩大0.1百分点；二手房房价环比下降1.0%，环比降幅较上月扩大0.1个百分点，单月环比降幅为自2011年有数据以来最大值（与2014年9月持平）。3）改善型产品：144平以上新房房价环比下降0.7%，环比降幅较上月扩大0.1个百分点；二手房房价环比下降0.9%，环比降幅与上月持平。

　　投资建议

　　70个大中城市房价环比下跌已经超过了1年的时间，且5月单月二手房房价环比创下2011年有数据以来最大跌幅，这或对房地产市场的稳定性和购房者的预期产生一定的负面影响。考虑到当前居民收入与就业预期仍然较弱、房价预期尚未扭转，全国基本面的修复可能还需要一段时间。短期板块机会将落实在增量政策上。

　　现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：城建发展、金地集团、万科、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。

　　风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。