房地产：央行差别化信贷政策点评-超常规的政策发力

　　事件：人民银行、银保监会5月15日发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。通知明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

　　超预期的地产下行，需要超常规的政策发力

　　4月新增居民贷款减少2170亿、房贷减少605亿，在地产销售持续下行的背景下，宽货币到宽信用的路径并不通畅。在目前核心城市房贷利率持续下行的过程中，部分城市首套房利率触及LPR基准（苏州3月为4.62%），利率下行收到政策约束。因此，房贷利率政策采取全国、城市、银行三层定价机制下，央行层面确定首套房按揭利率下限由基准下调至下浮20BP，按揭利率下行空间进一步打开。

　　支持刚需，首套房利率最低基准下浮20BP

　　央行历史上三次重点提及“差别化住房信贷政策”：【2022年5月】首套房贷款利率最低基准下浮20bp；【2015年9月】非限购城市首付比例最低25%；【2010年9月】首套房首付比例30%，二套以上50%，贷款利率不低于基准1.1。

　　三次定义后，房地产市场均出现基本面的反转。与历次不同，本次定调明确“按照国务院有关部署”（相较2015年为“经国务院同意”），体现316金稳委会议后，重大政策应事先与金融管理部门协调的政策基调。自上而下的政策执行环境将持续改善去年以来，各部门调控政策效果对冲的局面，助力销售企稳回升。

　　总量宽松地方发力，市场复苏只需等待时间

　　年初至今，房地产市场无论销售、拿地，仍旧处在大幅下行区间，克而瑞口径下，4月TOP100房企单月销售操盘金额4284.7亿元，环比降低16.2%，降幅大于近年同期。4月，百城住宅类用地成交建筑面积2207万㎡，同比下降66%，出让溢价率仅5.16%，企业拿地意愿较弱。

　　3月由于疫情反复，房企推盘相应受到影响延后。从核心城市首轮集中供地情况来看，部分企业在核心城市，拿地及供货预期已经出现边际改善。由于疫情导致的供应干扰只是短期因素，在目前疫情改善，地产总量政策宽松，叠加地方政府一城一策持续发力的背景下，供给与需求的持续边际改善可期，市场复苏只需等待时间。

　　从政策预期到行业反转，持续看好地产板块

　　我们认为，当前总量数据没有出现实质性改善，调控政策仍以宽松节奏为主。同时，在疫情陆续出现好转，抑制企业推盘的不利因素逐渐消除的过程中，伴随政策的持续宽松，供需两端共同改善将逐步驱动房地产复苏。板块机会逐渐从政策预期过渡至基本面改善，具备拿地与推盘能力的头部房企将最大程度受益于竞争格局与土地市场改善，实现销售规模与经营质量的双重反转。

　　持续推荐三条主线：1）前期利空出尽、受益于集中供地政策优化的困境反转企业：万科A；2）竞争格局持续改善下的龙头房企：绿城中国、保利发展；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。

　　风险提示事件：融资环境收紧超预期；疫情持续冲击房地产销售；土地市场出让规则变化；房地产销售政策变化；地产调控政策变化；引用数据滞后或不及时