物业24H1业绩总结：业绩稳健分红提升，把握底部配置机遇

　　核心观点

　　利润表：收入增速趋缓，归母净利延续下滑，央国企表现突出。2024上半年60家上市物企：①营收总额1448.6亿元，同比+6.1%，较23H1的8.9%有所放缓。其中民企且未展期物企+14.1%；央国企物企+12.2%；独立物企+12.0%；混合所有制物企+10.0%；民企且已展期物企+0.1%。②归母净利润总额87.5亿元，同比-29.1%，延续22年以来的下滑趋势。其中央国企物企+19.5%；民企且未展期物企+4.8%；混合所有制物企-9.7%；独立物企-29.4%；民企且已展期物企-91.3%。③整体毛利率为20.7%，同比-1.4pct，毛利率持续下降。其中民企且未展期物企26.5%；央国企物企21.8%；民企且已展期物企21.0%；混合所有制物企毛利率15.5%；独立物企13.9%。④整体销管费用率为7.9%，同比-0.4pct，销管费用率持续压降。其中央国企物企5.4%；独立物企6.7%；混合所有制物企7.8%；民企且未展期物企7.9%；民企且已展期物企8.9%。

　　资产负债表：应收持续上升，现金仍然充裕。2024上半年60家上市物企：①贸易应收账款周转天数118天，较23年底增加14天。应收账款周转天数的拉长仍是行业共性问题，其中央国企物企79天；混合所有制物企91天；独立物企98天；民企且未展期物企102天；民企且已展期物企160天。②净现金总额993亿元，同比-2.1%，物企现金仍然充裕，不改“现金奶牛”的属性，为分红奠定基础。

　　业务结构：基础物管稳定业绩，央国企各业务表现更优。2024上半年36家上市物企各业务收入：①物管服务同比+10.1%。其中央国企物企+17.1%；混合所有制物企+14.9%；民企且未展期物企+7.4%；民企且已展期物企+5.3%。②非业主增值服务同比-19.8%。其中央国企物企-7.2%；民企且未展期物企-10.9%；混合所有制物企-17.4%；民企且已展期物企-43.0%。③社区增值服务同比-2.8%，首次陷入负增长。其中央国企物企+10.5%；混合所有制物企-0.6%；民企且已展期物企-4.9%；民企且未展期物企-19.7%。从收入结构来看，物管服务收入占比升至69.5%，进一步夯实业绩压舱石地位；非业主增值连续两年大幅下滑后收入占比降至6.7%；社区增值近五年在维持12%-16%区间。

　　分红+回购共同提升股东回报，物业股红利属性凸显。2024上半年60家上市物企：①分红提升。从物企数量看，共有15家进行中期分红，同比净增4家。从分红总额看，2024上半年，15家物企分红总额约30.5亿元，同比+81.5%。②持续回购。2024年以来更多物企加入回购队伍，如越秀服务等。今年1-8月金科服务回购力度最大，回购比例超4%。③物业股较高的股息率提供安全垫。当前物业股作为红利资产的属性开始显现，多数物企的股息率均在3%以上，投资性价比逐渐凸显。

　　投资建议

　　从业绩稳定角度看：在宏观环境不确定及地产持续筑底的背景下，部分物企仍能保持营收利润持续增长、毛利率稳定、销管费用率不断压降、应收账款控制得当、低负债率、现金充裕等优秀特质，业绩层面已持续得到验证。从分红回购角度看：部分物企持续稳定的分红回购既能证明公司财务稳健、现金流充足、业务发展良好，从而打消资本市场的顾虑，又能强化股东回报，提振市场信心。我们认为部分物企持续夯实基本盘、增强业务独立性、开拓新的业绩增长点，凭借扎实的经营质量，展现出穿越周期的强大韧性，当前物业股已回落至底部区间，投资性价比凸显。推荐金科服务、华润万象生活、滨江服务、越秀服务、建发物业。

　　风险提示

　　关联房企销售不及预期；物企外拓不及预期；社区增值服务落地不及预期；金融资产及商誉减值风险。