房地产行业点评：深圳再松住房限购，一线政策陆续优化

　　事项：

　　5月6日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》（以下简称《通知》），从分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化等方面进一步优化房地产政策。

　　平安观点：

　　政治局定调去库存，一线城市快速响应。4月30号政治局会议强调“坚持因城施策，压实地方政府、房企、金融机构责任，做好保交房，保障购房人合法权益”，首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，直面当下库存高企的痛点，政策定调更加务实。继北京调整住房限购政策，上海推行“以旧换新”后，本次深圳继2月7日放松限购后、分区优化限购政策，符合政治局会议因城施策、消化存量房产的定位，预计后续更多核心城市限制性政策有望优化，更多去库存支持政策有望出台。

　　优化非户籍及多孩家庭在部分区域限购政策、允许符合条件企事业单位购房、支持开展“收旧换新”和“以旧换新”。根据《通知》，非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年；有两个及以上未成年子女的本市户籍居民家庭，可在上述区域再购买1套住房。其次，允许满足一定条件的企事业单位在上述区域购买商品住房，用于解决员工住房等需求。此外，《通知》强调支持在本市有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。对于实施“收旧换新”的房地产开发企业，收购换房人旧房时不受本市关于企事业单位、社会组织等法人单位购房政策的限制。市住房公积金管理中心将提供房屋交易便民服务，优化商品住房“带押过户”流程，提升房地产交易便利度。

　　深圳住房库存去化承压，二手房成交好于新房。从近期成交看，据Wind数据，深圳4月商品住宅、二手住宅分别成交2355套、4171套，同比降30%、升31%。高挂牌与以价换量带动下，二手房成交表现好于新房。从库存情况看，据中指院统计，3月末深圳商品住宅出清周期达30.5个月；另据深圳房协统计，二手房在售房源量达60435套，创2022年5月以来新高。高库存背景下，《通知》有助于进一步降低购房门槛，提升房产交易的便利度，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进深圳楼市平稳健康发展。

　　投资建议：近期北京、深圳、成都等地政策相继优化，但市场焦点仍在于楼市何时企稳，短期地产板块行情持续性仍有待政策支持的落地及行业基本面的验证。站在当前时点，我们为投资者提供两种策略建议，一是考虑地产板块尽管经历连续反弹，但机构持仓及个股市值仍处于历史低位、同时市场对房价下行及房企业绩担忧反应已逐步钝化，随着下半年基数回落，行业量价存在企稳的可能性，可以适度底仓布局；另一方面，考虑房价底部确认将存在反复，未上车或谨慎投资者仍可等待房价企稳右侧上车机会。个股方面，地产建议关注土储质量优化、历史包袱较轻的优质房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团等；同时关注物管（保利物业、招商积余等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头，建材领域建议关注安全边际高（具备高股息或成长性）、且受益政策端改善的优质个股，例如海螺水泥、华新水泥、福莱特、旗滨集团、北新建材、伟星新材等。

　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形；3）房地产行业短期波动超出预期风险:若地市延续分化，多数房金新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、投资、开工、竣工等；4）建材行业格局出清低于预期风险：水泥与玻璃等产能过剩问题严重，若后续水泥错峰生产、玻璃冷修进度不及预期，叠加地产需求萎缩，将导致建材行业盈利进一步下行；5）建材企业应收账款回收不及时与坏账计提风险：若后续地产资金环境与房企违约情况未出现好转甚至恶化，将导致建材企业应收账款回收不及时、坏账计提压力增大。