房地产行业快评报告：首提消化存量房产，关注后续政策进展

　　行业核心观点：

　　房地产行业修复仍曲折推进，基于此次政治局会议表态，我们认为后续政策端在围绕供给端以项目为主体的保交楼政策仍会持续推进、以房企为主体的融资端政策仍会获得支持；需求端核心城市尤其是一线城市限购、首付比例调降等政策仍值得期待，房贷利率调降预计仍有空间，近期北京、天津均出台了放松限购等政策，对于释放部分需求以及提振购房者信心具有重要意义；库存方面，预计未来围绕新房库存去化以及“以旧换新”等盘活库存类的政策或将逐步推出。此外，此次会议未提及“三大工程”，但是我们认为未来仍是重点支持方向。建议关注基本面优秀的房地产开发类头部企业超跌反弹机会、受益于“三大工程”以及基建投资稳增长的优质建材个股、地产产业链中低估值高股息类个股。

　　事件：（1）2024 年 4 月 30 日，中共中央政治局召开会议，会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

　　 点评：

　　 坚持防范化解房地产行业风险，保交楼预计将持续获政策支持：从宏观角度看，房地产行业自 2021 年下半年开始下行至今历时近三年，房地产开发投资增速持续下行，目前仍承压，对宏观经济增长形成拖累；从微观主体看，大型房企暴雷等信用风险蔓延以及房价下降对购房者信心造成较大冲击，当前稳定房地产行业预期、防范化解行业风险仍是稳定并提振购房者信心的重要工作，保交楼是保民生、保障购房者权益的重要方面，预计未来政策端仍将积极支持保交付。

　　提升住房品质，满足购房者需求：此次会议在明确行业供求关系发生新变化的基础上，进一步明确需求端对于优质住房的需求方向，进一步确立行业由卖方市场转向买方市场，预计未来新增住房品质将持续提升。

　　首提“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，未来或加强关于行业库存去化的相关政策，以进一步化解供求矛盾：房地产行业供给端以及需求端政策持续不断，但至今并未扭转行业下行趋势，此次会议首次提出研究消化存量房产以及优化增量住房政策措施，我们认为未来围绕去库存方面的政策或有所加强，以此化解当前行业供求矛盾，实现新均衡。在行业供求基本面发生新变化的同时行业库存面临较大压力，在新房销售下滑下新房库存去化速度放缓，同时二手房存量供应增多，进一步分流新房销售需求。近期自然资源部发文要求严格落实“以需定供”，合理控制商品住宅去化周期较长城市的商品住宅用地供应。从土地供应端进行合理管控，进一步助力库存消化，预计未来关于库存去化的相关利好政策值得期待。

　　 风险因素：政策支持力度不及预期、房地产行业修复不及预期、房地产行业信用风险超预期、房价持续下行等