房地产行业研究：深圳分区优化限购，再度明确地产股底部已至

　　事件

　　2024年5月6日，深圳市住建局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》，主要内容①非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房，在外围区域购买住房需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个税或社保证明；②有两个及以上未成年子女的本市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在外围区域再购买1套住房；③满足条件的企事业单位可在外围区域购买商品住房，用于解决员工住房等需求；④支持开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。

　　点评

　　本次深圳新政的核心在于降低外围区域的社保年限、多孩家庭在外围区域可多买一套房。第一，此前政策是非深圳户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）在全市限购1套住房，且需要提供购房之日前3年在深连续缴纳个税或社保证明；本次调整为在外围区域（盐田区、宝安区不含新安街道及西乡街道、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区）购买住房，仅需提供1年连续缴纳个税或社保证明，相当于定向降低外围区域的购房准入门槛。第二，有两个及以上未成年子女的深圳户籍居民家庭，可在外围区域再购买1套住房，充分满足多孩家庭的刚性和改善性需求。第三，鼓励企事业单位在外围区域购买商品住房用于解决员工住房等需求、支持开发商及及中介开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。深圳新政对释放潜在需求、去化库存起到积极作用。

　　后续更多核心城市有望跟进。4月30日中央政治局会议指出要“继续坚持因城施策”，中央定调持续释放政策宽松的暖意。包括楼市调控风向标北京在内，近期多个核心城市先后出台优化或取消限购的系列政策，市场对核心城市进一步优化各类限制性措施存在较强的政策预期。但值得注意的是，正如我们在此前外发的《地产重启去库存，明确释放底部信号》等报告中所提到的，一线城市调控优化难以实现“一步到位”，未来或逐步从取消改善性住房限购、取消远郊区域限购、降低社保年限、优化城中村改造项目（历史风貌项目等）限购等方面落地，而二线城市有望全面取消限制性政策。

　　地产股底部明确，优质房企布局正当时。①目前A股房地产板块PB估值仅0.63倍，处历史底部，而地产股股价的反应通常快于基本面的复苏，金融危机时期美国新建住房销量底出现在2010年11月，而霍顿等房企的股价底则出现在2009年1月，4月30日政治局会议表态去库存，预计将明确地产股的底部。②在行业供给侧出清过程中，流动性为王。资产流动性越高的房企安全垫更厚，更能在本轮行业周期中坚持到基本面复苏的到来，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团等房企竣工存货占比低、辎重少，资产流速快。③在行业低谷，高分红高股息的房企更能给予市场信心，头部央国企2023年的分红率都在30%以上，港股头部房企在股息率在5%以上，A股头部房企在3.5%以上。

　　投资建议

　　当前行业基本面处于筑底阶段，各项指标已发生深度回调，后续下降空间已经有限，且地产板块估值处于历史低位水平。政治局会议后，新一轮政策风口已至，核心城市政策持续优化，后续更多支持性政策出台可期。地产股股价的反应通常快于基本面的复苏，此时地产股的底部已基本明确。首推重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团等。其次推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。

　　风险提示

　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约