房地产行业第18周周报：五一楼市仍然低迷；政治局会议释放积极信号，首提“消化存量房产”

　　核心观点

　　新房成交面积环比由正转负，同比降幅缩小。40个城市新房成交面积为190.8万平方米，环比上下降26.8%，环比由正转负，同比下降3.3%，同比降幅较上周收窄了38.4个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-22.8%、-32.0%、-21.3%，同比增速分别为31.4%、-24.2%、7.2%，一、三四线城市同比由负转正，较上周分别上升了64.0、51.0个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄了21.8个百分点。

　　二手房成交面积环比降幅扩大，同比由负转正。18个城市成交面积为113.6万平方米，环比下降44.8%，同比上升68.5%同比由负转正，较上周增速提升了89.2个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为-31.0%、-47.5%、-48.2%同比增速分别为84.2%、88.3%、12.2%，同比由负转正，较上周分别上升了101.6、107.9、41.1个百分点。

　　新房库存面积同环比均下降；去化周期同比上升，环比下降。12个城市新房库存面积为9917万平方米，环比增速为-0.1%同比增速为-2.2%。去化周期为24.2个月，环比下降0.9个月，同比提升12.2个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为23.9、22.0、77.2个月，一、二线城市环比分别下降1.3、0.5个月，三四线城市环比上升2.8个月，一、二三四线城市同比分别提升10.1、12.7、50.0个月。

　　土地市场环比量升价跌，溢价率同环比均上升。百城成交土地规划建筑面积为1444.4万平方米，环比上升16.0%，同比下跌61.1%；成交土地总价为324.5亿元，环比下降29.8%，同比下跌54.8%；楼面均价为2247元/平，环比下降39.5%，同比上升16.2%；土地溢价率为2.7%，环比上升1.8%，同比上升0.6%。

　　本周房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为7.0亿元，同比下降84.1%总偿还量为112.1亿元，同比上升115.0%（前值：-22.3%）；净融资额为-105.1亿元。（前值：-21.8%）

　　板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为4.5房地产板块PE为14.62X，较上周上升2.10X。北上资金对银行、电力设备、非银金融等加仓金额较大，分别为29.59、%，较上周上升1.4pct，房地产行业相对收益为6.3%，较上周上升4.4pct19.11、8.42亿元。对房地产的持股占比变化为-0.61%（上周为-0.55%），净买入2.87亿元（上周净买入10.96亿元）。

　　五一楼市仍然低迷。1）新房成交：五一假期我们跟踪的27个城市新房成交面积23.6万平，同比2023年五一下降71.8%较2022年五一下降60.8%。其中，一线城市同比下降56.5%，较2022年五一下降23.5%；二线城市同比下降74.0%，较2022年五一下降66.6%；三四线城市同比下降79.5%，较2022年五一下降73.3%。2）二手房成交：五一节我们跟踪的7个城市二手房成交面积3.0万平，同比下降54.5%。因城市数量较少，不分能级讨论。（因5月5日数据未出，我们取2022-2024年五一假期前四天数据进行对比。2022年为4月30日-5月3日，2023年为4月29日-5月2日，2024年为5月1日-5月4日。）

　　政策

　　4月30日政治局会议提及：1）“持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”。防范化解房地产风险仍置于重要位置，且重点关注保交付工作。我们预计保交楼力度有望延续，城市融资协调机制的执行力度有望进一步加大，以促进白名单项目的持续建设与交付，缓解居民对于期房交付的担忧，一定程度上稳定市场预期。2）首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式”。随着我国房地产市场供求关系发生变化，过去单一针对增量市场的政策效果有所减弱。居民的置换需求仍然存在，但存在“卖房困难”的痛点，二手房挂牌量高企，新房也持续面临去化压力，新房与二手房之间联动不畅。近期也有多个城市出台了“卖旧买新”政策，我们预计未来在新房二手房交易联动、存量资产盘活与保障房结合等方面将出台更多针对性政策。

　　5月5日自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，提出了根据存量调节住宅用地供应的机制商品住宅去化周期超过36个月的城市应暂停新增商品住宅用地出让；商品住宅去化周期18~36个月的城市，按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量住宅用地面积动态确定其新出让的住宅用地面积上限。

　　地方政策：1）北京：4月30日北京出台限购优化新政：政策明确提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许在五环外新购买1套商品住房（包括新房和二手房），2011年起执行的限购政策首次优化调整，释放了更加积极信号，一定程度上促进了购房需求释放。政策侧重激活满足限购条件且已在京置业的居民家庭购房需求。根据中指院，2023年北京新房成交套数中五环外占比约79%，2024年1-4月约78%。五环外增加1套购房的资格有望带动新房市场活跃度提升。2）上海：5月3日，上海启动商品住房“以旧换新”活动，20多家房企与近10家中介机构共同参与。首批参加倡议的项目30余个主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。3）天津：4月30日天津市内六区120平以上新房限购放松。4）南京：5月3日发布住房公积金新政支持都市圈互认互贷，九城（常州、镇江、扬州、淮安、芜湖、马鞍山、滁州、宣城）职工可跨城使用公积金购房。5）成都：4月29日发布人才安居新政，构建梯度化住房体系优化购房支持，明确将人才纳入保障性住房保障对象。6）郑州：4月30日出台政策延续购买新房30%的契税补贴至2024年底。7）广东惠州：4月30日惠州发布政策，发放1亿元楼市消费券，取消限售。8）广东中山：4月30日中山发布新政，包括实施购房补贴政策，购买新房的，给予购房款5‰的补贴，鼓励开发企业、经纪机构试点“以旧换新”，加大公积金支持力度。9）山东德州：5月2日德州个人公积金贷款额度从40万元提升至60万元，夫妻双方可贷额度从50万元提升至70万元，多孩家庭额外增加15万元额度。10）阳江：5月2日发布26条房产新政，买房发放最多3000元消费券，落实个税优惠政策。

　　投资建议

　　近期地产板块关注度显著提升，核心逻辑是政治局会议对房地产定调的转变，以及对未来政策进一步释放的强预期。不过从基本面来看，五一的成交数据仍然低迷。短期来看，预计核心城市政策将进一步优化调整，一线城市政策依然具备优化空间，“渐进式”优化仍是主要方向。同时“保交房”力度有望延续。随着宏观政策协同发力以及房地产供需两端政策持续跟进，二季度市场情绪有望边际好转，尤其是核心城市在政策带动下，市场活跃度或将逐渐修复。从长期主线来看，建议关注底部反转的行情机会。配置上看，当前估值较低、安全性较高、经营基本面较好的优质央国企价值凸显。

　　现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份、绿城中国。2）安全系数相对较高的民企：滨江集团。3）二手房成交回暖带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。

　　风险提示

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。