房地产行业周报：证监会推动商业不动产REITs试点，商业地产望重估

　　投资要点：

　　板块行情：本周上证指数上升1.4%、深证成指上升3.6%、创业板指上升4.5%、沪深300上升1.6%、房地产（申万）上升0.7%。个股方面，涨跌幅前五的分别为：万通发展(+19.3%)、*ST南置(+12.6%)、新华联(+10.5%)、张江高科(+9.7%)、天保基建(+9.2%)，涨跌幅后五的分别为：华夏幸福(-14.9%)、京基智农(-14.8%)、万科A(-11.2%)、合肥城建(-9.8%)、金地集团(-6.2%)。

　　数据跟踪：新房：本周（11.22-11.28），42个重点城市新房合计成交206万平米，环比上升9.8%。11月截至本周（11.1-11.28），42个重点城市新房合计成交724万平米，环比上升0.8%，同比下降43.1%，年初至今累计成交同比下降13.9%。二手房：本周（11.22-11.28），21个重点城市二手房合计成交202万平米，环比下降0.6%。11月截至本周（11.1-11.28），21个重点城市二手房合计成交800万平米，环比上升27.5%，同比下降19.2%，年初至今累计成交同比上升8.0%。

　　行业新闻：行业方面，为推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展，丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式，中国证监会推出商业不动产投资信托基金试点草案公开征求意见。因城施策方面，北京“十五五”规划持续推进住有所居，加快构建房地产发展新模式；上海国资委将加强存量盘活制度供给，降低存量盘活成本；天津“十五五”规划建议深度融入以首都为核心的世界级城市群建设；常州购买高品质住宅公积金贷款可增50万。公积金方面，徐州购买改善型住宅个人住房公积金贷款最高额度上浮30%。

　　公司公告：融资方面，浦发银行拟召开万科2022年度第四期中期票据2025年第一次持有人会议，审议债券展期相关事项；招商蛇口发行第三期公司债券不超50.4亿元/3年期固定利率债券/票面利率1.77%；张江高科发行2025年度第二期超短期融资券6亿元/期限268日/发行利率1.60%；保利发展发行第四期中期票据，其中品种一发行规模1亿元/期限3年/发行利率1.85%，品种二发行规模为29亿元/期限5年/发行利率2.17%；新城控股发行设立“吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”，发行规模6.16亿元。人事变动方面，大悦城董事张鸿飞因工作调整原因辞去董事职务，提名董保芸、王国新为公司董事候选人。

　　投资分析意见：我们认为，房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有着重要意义，二十届四中全会提到推动房地产高质量发展，政策端有望进一步发力。今年以来，中央层面高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮。此外，多重利好因素的共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，我们认为港资发展商有望迎来新一轮价值重估。我们维持房地产“看好”评级，建议关注：1）地产开发：华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋集团；2）港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设；3）地产转型：衢州发展；4）二手房中介：贝壳；5）物管企业：招商积余、华润万象生活。

　　风险提示：房地产量价超预期下行、房地产融资资金趋紧、房地产政策不及预期