房地产行业第48周周报：新房二手房成交同比降幅扩大；商业不动产REITs试点启动

　　新房成交面积环比增幅扩大，同比降幅扩大；二手房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大；新房库存面积环比上升、同比下降；去化周期环比下降、同比上升。

　　核心观点

　　新房成交面积环比增幅扩大，同比降幅扩大。40个城市新房成交面积225.3万平，环比上升8.6%，同比下降45.8%，同比降幅较上周扩大14.6个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为22.2%、7.0%、-2.6%，同比增速分别为-41.6%、-43.6%、-59.7%，一线城市同比降幅较上周收窄4.5个百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别扩大25.7、20.7个百分点。

　　二手房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。18个城市二手房成交面积161.7万平，环比下降4.4%，同比下降26.0%，同比降幅较上周扩大7.9个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为4.0%、-7.5%、-6.0%，同比增速分别为-30.6%、-24.2%、-14.9%，一线城市同比降幅较上周扩大11.4个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄0.6个百分点，三四线城市同比增速较上周下降21.2个百分点。

　　新房库存面积环比上升、同比下降；去化周期环比下降、同比上升。12个城市新房库存面积为11379万平，环比增速为0.3%，同比增速为-10.7%；去化周期为18.0个月，环比下降0.5个月，同比上升2.7个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.2、14.1、77.1个月，一线城市环比上升0.1个月，二、三四线城市环比分别下降1.0、3.9个月，一、二、三四线城市同比分别上升2.7、1.8、29.1个月。

　　土地市场环比量价齐涨，同比量价齐跌；溢价率环比下降、同比上升。百城全类型成交土地规划建面2050.0万平，环比上升7.3%，同比下降28.2%；成交总价467.9亿元，环比上升27.1%，同比下降40.1%；楼面均价2282元/平，环比上升18.5%，同比下降16.6%；溢价率1.3%，环比下降1.3个百分点，同比上升0.01个百分点。

　　房企国内债券发行量同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量189.3亿元，环比上升133.3%，同比下降92.0%（前值：-57.4%）；总偿还量67.6亿元，环比上升2.4%，同比下降47.3%（前值：20.9%）；净融资额127.3亿元。

　　板块相对收益有所上升。房地产行业绝对收益为0.7%，较上周上升6.5pct，相对收益（相对沪深300）为-0.9%，较上周上升1.1pct。房地产板块PE为24.75X，较上周上涨0.14X。

　　政策

　　11月28日，证监会就研究起草的《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》向社会公开征求意见。公告主要包括4方面内容：1）产品定义，商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。2）基金注册及运营管理要求，明确基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面要求，及基金管理人的主动运营管理责任。3）发挥基金管理人和专业机构作用，压严压实责任，要求严格遵守执业规范和监管要求。4）强化监管责任，明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责。我国REITs市场稳步发展，截至2025年12月2日，已上市的77只REITs发行规模1993亿元，其中消费类基础设施REITs已上市12只，发行规模合计303亿元，占比15%，底层资产均为购物中心、社区商业、农贸市场。消费类基础设施REITs最早在2023年3月证监会发布的《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》提出。此前已经发行的消费REITs仍属于基础设施REITs，而本次政策针对的商业不动产REITs将更聚焦写字楼、酒店、商业综合体等市场化运营的商业物业，对资产要求更侧重市场化运营条件。我们认为，此次商业不动产REITs试点的推进，意味着公募REITs底层资产将迎来新一轮扩容，标志着我国REITs市场将迈入新的发展阶段。

　　投资建议

　　10月、11月以来楼市成交动能再度走弱，在去年12月销售基数相对较高的情况下，市场将持续面临一定压力。我们认为，基本面承压+“十五五”规划建议表态偏向积极，未来优化政策落地的空间打开。我们对未来地产行业的修复有一定信心。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。

　　现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：大悦城、华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、百联股份。

　　风险提示：

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。