房地产开发：人口数据深度分析：家庭观巨变对房地产趋势的影响

　　2021 年 5 月 11 日，国家统计局发布《第七次人口普查公报》 ，全国总人口达到 14.12 亿，城镇化率 63.9%，劳动人口占比降至 68.5%，老龄人口占比提升至 13.5%，户均人口降至 2.6。

　　总人口增速下降——主要是婚姻观和生育观的改变，同时也意味着房地产的增量空间将逐步见顶： 1）年均增速 0.53%延续了 1970 年以来的下降，增速不但低于发展中国家还低于发达国家：2020 年的 14.1 亿相比 2010 年的 13.4 亿增长 5.38%，年均增长 0.53%；这一增速不仅低于印度、印尼、越南、巴西等发展中国家，还低于加拿大 1.11%、英国 0.71%、美国的 0.68%等发达国家，人口形势严峻。2）离婚率升至 2.9%、出生率降至 12‰、婚姻观和生育观发生巨大变化：中国有两轮生育高峰，一轮是 1963-1973 年，年均出生 2720 万人，其后是 1982-1992 年，年均出生 2284 万人，近年随着婚姻观和生育观的改变，离婚率提升至 2.9%、出生率下降至 12‰，新增人口增速持续下行，新增人口的持续下行也意味着房地产增量开发逐步见顶。

　　城镇化加速提升——对标国际有 11 年空间，人口流入的都市圈化及圈内二线城市房产机会大： 1）城镇化率年均提升 1.4%至 63.9%，城镇化有所加速，对标国际的 80%仍有 11 年空间：全球主要经济体的 2018 年末的城市化利率均超过 80%（美国 82%、英国 83%、法国 80%、日本 91%、韩国 81%），以过去十年平均速度算中国还有 11 年就能赶上；2）人口流向都市圈以及省内流动占比提升： 中国流动人口近 3.76 亿，其中省内流动比例已经升至 67%，粤港澳和长三角两大都市圈人口增速明显高过全国，复合平均为 1.9%和1.1%，这意味着都市圈内城市房产更有投资机会。

　　老龄化持续深化——人口红利向人才红利转变，老龄化和养老观改变催生新住房需求： 劳动人口占比出现明显下降，从 2010 年的 74.5%下降至 68.5%，人口红利进入消退期， 65 岁以上老年人口占比提升至 13.5%，未富先老趋势显现，但人口素质显著提升，文盲率降至 2.67%，中国逐步从人口红利向人才红利转变趋势明显。

　　家庭小型化趋势明显——婚姻观、生育观和养老观加速家庭给小型化，独身主义兴起，提升房地产行业需求总量：1）户均人口跌破 3：由家庭观改变等因素导致的小型化家庭趋势催生新需求，根据目前家庭户数测算， 户均人口每下降 0.1 人，有望平均新增 2000 万套住房需求；2）独身主义兴起：一人户家庭占比提升，北京、上海、广东等发达地区的该比例分别为 22.9%、23.8%、26.7%，单人户家庭的持续上升对住房需求具有显著促进作用。

　　不可忽视的货币因素——人口到顶并不意味着房价到顶：1）货币过度超发是应对衰退的常态：各国政府均采取了大力的货币宽松手段以应对疫情冲击，导致实际通胀 M2(增速)-GDP 明显上行，实体经济流动性过多导致各类资产价格上涨； 2）利率下行以及核心资产效应将提高优质房产的长期价值：稀缺的优质房产的租金收益率在预期报酬率下行时凸显优势， 更少的优质房产和更多的流动性支持将使得房地产的核心资产效应持续性凸显， 严格的限购限贷政策抑制过多的购房需求，包括合理的投资需求， 相较于海外国际性城市并不限购，我国对过度需求的压制主要是为未来房价下跌提供支撑。

　　投资建议： 婚姻观和生育观的改变使得全国总人口增速持续下行，这也意味着房地产行业增量空间也逐渐接近峰值，但是我们注意到了城镇化还有足够的空间，大都市圈化趋势也非常明显，随着婚姻观、生育观以及养老观的持续变化，独居人口持续增长，家庭小型化趋势有望持续，这将有效支持大量住宅需求，且因为货币超发、利率下行、核心资产效应以及需求过度压制等因素，优质房产价格言顶尚早，看好布局核心都市圈的开发商、商业地产和物业管理公司。

　　风险提示：货币政策不及预期，城镇化进程不及预期，购房政策趋向严格