房地产行业动态点评：三中全会对房地产行业作出框架性改革指引，将助力行业行稳致远

　　事件：

　　《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》（下文简称“决定”）发布，其中对房地产行业也作出了框架性的改革指引。

　　点评：

　　中共二十届三中全会后发布了《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》（下文简称“决定”），提出：健全保障和改善民生制度体系，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。我们整理要点如下：

　　1.加快建立租购并举的住房制度，构建房地产发展新模式。供应层面加大保障性住房建设，支持改善性商品房供给。加大保障房供给满足刚性住房需求，同时支持多样化改善性需求，建立“保障+市场”住房供应体系。2023年8月，国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，推进保障性住房建设，有利于保障和改善民生。保障性住房供应增加，解决低收入家庭或新进入城市人群住房问题，让他们放开手脚为美好生活去奋斗。另一方面对于城乡居民的多样化改善性住房需求，则可使其回归市场化，发挥市场调节作用，支持商品房市场的发展。“保障+市场”住房供应体系的建立，有利于扩大有效投资，促进房地产市场平稳健康发展、推动构建房地产发展新模式。

　　2.赋予地方政府市场调控自主权，预计因城施策将进一步推进。《决定》同时允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。相信后续地方政府在当地楼市政策上自主权更高，地方楼市政策将更灵活、高效，进一步取消限购、取消普通住宅与非普通住宅标准、优化楼市调控政

　　策并且加码刺激政策可期。

　　3.改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。房地产开发融资方式变革，我们认为将强化房地产开发融资及资金运用的监测管理，提高资金使用效率，防范房地产与金融风险，促进金融与房地产良性循环。同时进一步落实建立城市房地产融资协调机制，加大合理融资需求支持力度，推动各商业银行加快对“白名单”项目授信审批，支持“保交楼”。预售制度变革上，预计未来将鼓励并加大现房销售占比，规范公摊计算等，进一步保护购房者权益，并提高预售资金的监管使用。

　　4.完善城乡融合发展，推进城镇化。完善城乡融合发展体制机制，健全推进新型城镇化体制机制，加快农业转移人口市民化，探索建立农民土地自愿有偿退出的办法。同时，建立可持续的城市更新模式和政策法规，加强老旧改造升级，深化城市安全韧性提升行动。整体看，保障农民权益收益，加速农民市民化，推进城市更新建设，是房地产行业持续健康发展的有力保障。

　　5.深化土地制度改革。有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，健全土地增值收益分配机制。优化土地管理，健全同宏观政策和区域发展高效衔接的土地管理制度，优先保障主导产业、重大项目合理用地，使优势地区有更大发展空间。建立新增城镇建设用地指标配置同常住人口增加协调机制。探索国家集中垦造耕地定向用于特定项目和地区落实占补平衡机制。优化城市工商业土地利用，加快发展建设用地二级市场，推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地。整体看，后续土地制度改革将以提升土地资源利用效率，提高流转流通，健全增值收益分配等方向为主。

　　6.深化财税体制改革，减少地方政府对“土地财政”的依赖。《决定》指出，建立权责清晰、财力协调、区域均衡的中央和地方财政关系。增加地方自主财力，拓展地方税源，适当扩大地方税收管理权限。完善财政转移支付体系，提升市县财力同事权相匹配程度。建立全口径地方债务监测监管体系和防范化解隐性债务风险长效机制，加快地方融资平台改革转型。适当加强中央事权、提高中央财政支出比例。深化财税体制改革，拓展地方税源，提升地方财力事权相匹配程度，适当提高中央财政支出比例，有利于减少地方政府对于“土地财政”的依赖，增强地方经济及房地产市场持续健康发展能力，也有效防范地方债务危机等重大风险的产生。

　　整体来看，三中全会后发布的《决定》，对房地产行业作出了框架性的改革指引。短期地方政府加大楼市优化政策力度，提振房地产销售可期。而中长期社会将增加保障性住房供应，建立“保障+市场”双轨制的房地产发展新模式；提升地方政府对当地楼市的政策自主权，减少对“土地财政”的依赖，降低地方债务风险；同时将深化土地制度改革，提高流转及利用效率、提升农民收益；加强房地产融资及预售资金监测管理，防范房地产及金融风险。房地产行业或将迎来新一轮的深化改革，将助力行业继续行稳致远。

　　风险提示：政策落地执行力度低于预期；楼市销售持续低迷，销售数据不理想；开发商对后市较悲观，开发投资持续走低；房企资金链改善缓慢，融资仍然受阻，债务违约持续出现；购房需求及信心持续不足。