地产杂谈系列之五十七：关于收储的十问十答

　　什么是存量房收储？为何推进相关部署？存量房收储由来已久，历史上多次发生，当前步入保障性住房再贷款支持时期；基于加快商品房去库存，加快保障性住房供给，助力保交楼和“白名单”机制等目标，推进存在必要。

　　收储与棚改有何区别？收储与棚改政策目的、资金来源大致相同，但运行机制存在差异。收储直接与开发商交易，不强调对居民杠杆撬动，全社会住房总量不发生变化，商品房由开发商转移至地方国企，最终能否进入居民部门有待观察。从拟投入资金、预期可拉动销售来看，棚改规模更大。

　　收储与以旧换新有何差异？住房以旧换新同时帮助居民二手房、开发商新房去化，收储仅推动新房销售；相比收储，近年居住环境明显优化下，居民卖旧买新诉求降低，参与以旧换新积极性存疑；同时以旧换新收购居民二手房位置分散，且为提高参与意愿、托底市场，收购要求较少、基本按二手房市价成交，收购后用作保障房成本较高，实现盈亏平衡挑战更大。

　　收储主战场在哪？由于收储商品房用途严格限于保障房，而保障房试点主要集中在高能级城市，预计一二线或为收储主战场。

　　5000亿银行贷款是否充足？测算全国库存去化或需万亿级资金体量，但若仅收购35城90平以下现房，同时考虑地方国企自有出资，5000亿银行贷款或相对充足。

　　收储最有可能的落地方式？收储要求以市场化方式运作，各方自愿参与，计划推进城市公开发布征集公告，提升全流程透明度。收购房源需完成竣备、产权清晰，同时对单套建筑面积、交通配套、车位比等进行明确，强调优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理楼栋或整院，相关条件显示收购后可能更倾向出租。

　　收储后迅速入市是否对市场形成冲击？冲击可能主要源于配售型保障房规模，但由于一方面收储后短期出租概率更高，另一方面各地配售型保障房筹建目标有限，预计对商品房需求分流相对可控。

　　市场化收储资金能否打平？若收购后出租，综合考虑租金回报、运营成本、融资成本等，测算市价收购住宅可能存在近1%资金缺口。

　　收益率改善取决哪些条件？折价收购、融资成本降低、运营效率提升，或者财政补贴，可能带来收储投资收益率改善。对比之下，短期折价收购推动收储落地或更为可行，考虑公寓销售价格明显低于住宅，开发商折价出让公寓或非优质住宅可能性较大。

　　收储的后续关注点？地方推进进展及能否匹配足够合适房源、资金加码及财政政策配套可能、银行贷款意愿、存量商品房收购后用作配售型保障房情况等。

　　投资建议：目前居民购房预期依旧谨慎，中央加杠杆去库存重要性提升，叠加加快保障房供应、助力保交楼与“白名单”机制，收储推进存在必要，未来重点关注落地节奏、政策进一步呵护可能，以及可能对房地产市场、开发商现金流产生的影响。投资建议方面，短期维持适度积极观点：1）板块回撤至4月低点；2）公募基金持仓较低；3）市场对销售预期偏弱，但7月低基数下重点城市新房销售存在转正可能；4）重点城市二手房挂牌量未进一步上升；5）业绩压力释放。中期来看，地产板块趋势行情仍有待楼市量价企稳。个股建议关注积极优化土储、具备基本面支撑、估值修复空间仍大的优质房企如中国海外发展、招商蛇口、越秀地产、保利发展等，同时建议关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、物管（保利物业、中海物业、招商积余）等细分领域龙头。

　　风险提示：1）收储推进不及预期风险；2）保障房需求有限、适配房源规模不足风险；3）政策呵护持续性不足、楼市修复不及预期风险。