房地产行业：中央经济工作会议点评-稳定房地产市场，构建发展新模式

　　核心观点

　　事件：2025年12月10日-11日，中央经济工作会议在北京举行，其中提到“着力稳定房地产市场”、“加快构建房地产发展新模式”等房地产相关表述。

　　稳市场：此次会议提到“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。1）从新房市场成交均价看，截至2025年10月末，我国商品住宅成交均价为9588.1元/平米，较去年同期下降2.78%。2）从库存规模看，截至2025年10月末，我国目前商品房待售库存规模为7.56亿方，其中待售住宅库存规模为3.96亿方，同比分别增长3.3%、5.4%。在存量库存依然亟待去化的阶段，因城施策控制新增可售住房规模并相应的控制库存规模；随着居民对改善性住房的需求逐渐释放，楼市的供给侧可进一步优化推盘的供给结构；适当的收购部分存量房屋用于保障性住房既可降低可售库存规模、并同时保障居民的基本居住需求。

　　新模式：此次会议提到“深化住房公积金制度改革，有序推动‘好房子’建设。加快构建房地产发展新模式”。1）目前我国部分城市已逐渐扩大公积金适用范围。2025年12月5日，深圳出台发布公积金新规，职工可提取公积金用于购房，支付房租，偿还购房贷款本息，出资更新、改造本市老旧小区等，其中包括支持提取住房公积金用于偿还异地购房的贷款本息；2025年8月，苏州扩大公积金使用范围，其中包括支持物业费提取住房公积金。我们认为未来公积金的使用范围有望进一步扩大。2）2025年5月，国家标准《住宅项目规范》正式实施，新标准在多个方向均有提升，在房屋运维层面，建立房屋全生命周期的安全管理制度，提升物业服务，进一步满足居民的需求。3）新模式层面，我们认为从房屋供应层面有望推进“双房并行”即商品房和保障性住房共同满足居民的不同住房需求，并逐渐完善现有销售制度等多个方面。

　　清理不合理限制措施：此次会议提到“清理消费领域不合理限制措施”，我们认为这与此前“十五五”规划建议中提到的“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”有所对应。此次会议提到“释放服务消费潜力”，购物中心的体验性业态逐渐增多，我们认为购物中心品类有望受益于服务消费的发展。

　　投资建议：中央经济工作会议提出“着力稳定房地产市场”，并再次提出“房地产发展新模式”。随着行业逐渐进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企具有凭借低融资成本和核心区域高市占率的优势，有望通过估值修复实现整体的β机会。我们看好：招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：绿城服务；3）优质商业：恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家。

　　风险提示：宏观经济不及预期的风险；房价大幅波动的风险；政策推进和实施不及预期的风险；房屋销售不及预期的风险；房地产投资不及预期的风险。