房地产行业点评：政策端暖风频频，稳地产意图明显

　　事项：

　　中央层面，1月17日央行开展7000亿元1年期MLF操作和1000亿元7天期逆回购操作，中标利率均降低10bp；1月18日金融统计数据新闻发布会表示，政策发力要适当靠前，把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方。

　　地方层面，近期北海二套申请公积金贷款降低首付比例至四成；四川自贡取消两次住房公积金贷款须间隔12个月及以上限制，实行认贷不认房等；烟台对守信房企商品房预售监管资金留存比例最高降低5个百分点。

　　平安观点：

　　销售及信贷端未见明显好转，行业流动性风险仍存。尽管2021年9月以来政策逐步转暖，但2022年1月前19个交易日重点50城新房日均成交同比下滑26.8%，环比下滑21%，百强房企2021全年销售近5年首次负增长；12月新增居民中长期贷款仅为3558亿元，同比少增834亿元，按揭贷款释放放缓亦反映需求仍相对疲软。同时12月房企到位资金中国内贷款同比下降31.6%，也反映房企外部融资环境未见明显好转，叠加一季度为房企债务到期高峰，当前行业流动性风险仍未完全消除。

　　稳定地产融资已成当下重点，政策仍需持续发力。此前中央经济工作明确“着力稳定宏观经济大盘”，房地产作为经济的重要支撑，2021年12月地产投资同比大幅下降13.9%，融资趋紧下短期地产投资仍不容乐观。本次金融统计数据新闻发布会明确避免信贷塌方，2021年地产贷款余额占到金融机构各类贷款余额的27%。作为信贷重要投向，稳定地产融资显得尤为重要。展望后续，我们认为须加速引导按揭利率下行提振购房者信心，但更重要仍在于金融机构对行业风险偏好的修复。

　　地方政策因城施策持续演绎，积极因素持续汇聚。近期烟台松绑预售监管金监管，对信用等级为AAA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低5pct；AA级开发企业降低3pct，有助于房企缓解现金流压力，优质房企有望进一步扩大资金优势。北海、自贡等内陆弱能级城市，逐步放宽公积金贷款、首付比例等“托市”。预计后续在因城施策背景下，部分供需压力区域仍有政策微调空间。

　　投资建议：目前房企投资信心与居民购房信心修复仍需时日，在“以稳为主”的总基调下，政策仍需从需求端、融资端等多维度发力稳定地产融资。短期行业流动性危机仍未消除，政策博弈空间仍在，中长期行业筑底企稳，龙头房企将更加受益于政策暖意，凭借综合优势脱颖而出，建议关注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企，保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等。物管及商管板块估值已至历史低位，看好综合实力突出、经营持续向好的物管龙头碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、营商星盛商业等。产业链角度，建议关注防水龙头科顺股份等。

　　风险提示：1）若房企新增土储规模不足，将对货量供应及销售、投资产生负面影响；2）房企大规模减值风险；3）政策呵护力度不及预期风险。