房地产行业2024年5月投资策略：复苏持续性仍有待验证，维持新开工改善的判断

　　核心观点

　　行业：复苏持续性仍有待验证。从统计局数据看，新房销售量价降幅小幅收窄。2024年1-3月，商品房销售额21355亿元，同比-27.6%，降幅较1-2月收窄了1.7个百分点；3月单月，商品房销售额10789亿元，同比-25.9%。商品房销售面积22668万㎡，同比-19.4%，降幅较1-2月收窄了1.1个百分点；3月单月，商品房销售面积11299万㎡，同比-18.3%。商品房销售均价9421元/㎡，同比-10.2%，降幅较1-2月收窄了0.9个百分点；3月单月，商品房销售均价9548元/㎡，同比-6.3%。3月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-2.7%，70个大中城市二手住宅销售价格同比-5.9%。

　　从高频跟踪来看，新房成交量后继乏力，二手房成交量相对平稳。截至目前，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-38%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-44%、-39%、-25%。30城新建商品房当年累计成交2522万㎡，同比-43%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-39%、-43%、-47%。18城二手住宅7天移动平均成交套数同比-17%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为-3%、-23%、-11%。18城二手住宅当年累计成交22.33万套，同比-21%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-19%、-22%、-18%。

　　板块：本月跑输沪深300指数14.9个百分点。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌15.4%，跑输沪深300指数14.9个百分点，在31个行业中排31名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2024年动态PE为10.6倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.6倍动态PE）高59.8%。

　　投资策略：我们一直强调，楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的前提，各地频出的需求端政策将支持楼市初步企稳，但复苏持续性仍有待验证。不管从统计局数据还是高频数据看，行业指标均持续下行，除新开工数据外其余均复合我们此前的判断，但目前已经看到新房价格的明显下跌，故我们坚持2024年新开工数据将改善的判断。个股端，5月核心推荐受益于开工复苏的绿城管理控股。

　　风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。