房地产国际经验专题系列（二）：日本房地产市场发展特点、历程与启示

　　日本房地产市场发展特点

　　住房短缺时期三大支柱政策保障住房供给，1968年日本房屋总数超过家庭总数。随着日本人口老龄化和少子化日益严重，房屋供过于求，2018年日本房屋空置率增加至13.6%。

　　以新房销售为主，二手房因质量较差、使用寿命短等特征交易并不活跃，流通率不足15%。日本租赁市场发达，租房率在40%，近六成租户年龄在40岁以下。

　　日本首付比例较高、房价收入比高于美国、英国、法国，尤其是首都圈房价收入比持续上涨，略高于3-6倍的合理区间，年轻人群置业压力较大。

　　日本房地产税制发展较早，已形成较为完整成熟的征收体系，覆盖不动产取得、保有和转让全过程，整体呈现保有环节税负较轻、短期投机交易税负重的特点。

　　行业参与者众多，呈现“寡头竞争”的特征，TOP20房企集中度在50%以上。

　　日本房地产市场发展历程

　　1956-1990年：二战后第一波“婴儿潮”于1965年左右进入置业高峰，叠加工业发展推动人口向城市聚集，房地产价格快速上涨，1975年城镇化速度放缓，但货币持续宽松、企业过度加杠杆导致房价上涨脱离基本面。

　　1991-2008年：政策调控趋严主动刺破泡沫，资产价格暴跌导致企业和居民资产负债表失衡，更深层次的原因在于日本人口结构发生变化，人口增速放缓、老龄化占比增加、城镇化进入瓶颈期，政府应对失误，房地产量价齐跌。

　　2009年至今：安倍经济学刺激日本经济回暖，居民购买力提升，低利率环境下居民借贷成本明显降低，刺激住房需求释放，同时房地产投资价值显现，吸引国内外投资者参与，推动房价温和复苏。

　　日本房地产市场发展对我国的启示

　　宏观经济回升向好、居民收入稳步修复是房地产需求端调控政策发挥作用的前提条件，建议加大财政政策和货币政策对现阶段经济复苏和微观基础改善的支持力度，并通过经济增速持续回升提振市场信心和预期。

　　房地产调控政策宜结合行业基本面情况稳妥推进，既要避免发生房价上涨脱离基本面的泡沫化趋势，加强金融监管，防止资金过度流入房地产行业，也要避免过度收紧刺破泡沫出现“硬着陆”，引发系统性金融风险。

　　房地产市场呈现“总量放缓分化加剧”的新阶段特征，以“人房地钱”要素联动机制为重要抓手，建立“以人定房，以房定地、以房定钱”的新模式，制定差异化政策适应人口流动变化，形成“以需定建”、供需匹配的住房供给体系。

　　在稳定房地产市场的同时允许一些陷入困境、资不抵债的房地产企业破产或重组，避免房地产债务风险持续蔓延并加深，更有利于行业整体健康发展。