张江高科(600895)
产业载体销售收入大幅增长， 公允价值变动拖累业绩， 维持“买入”评级
张江高科发布 2024 年一季报，公司收入高增利润承压， 租赁业务保持稳健，产业投资力度持续提升。 我们维持盈利预测，预计公司 2024-2026 年归母净利润为11.25、 13.34、 14.61 亿元，对应 EPS 为 0.73、 0.86、 0.94 元，当前股价对应 PE为 26.4、 22.3、 20.4 倍，维持“买入”评级。
收入同比高增， 公允价值变动侵蚀净利润
公司 2024Q1 实现营收 9.80 亿元，同比增长 295.5%；实现归母净利润 1.19 亿元，同比下降 39.9%； 实现经营性现金流净额-18.17 亿元，同比下降 118.8%；基本每股收益 0.08 元，销售净利率由 80.6%下降至 12.2%。公司一季度营收增长主要由于产业空间载体销售大幅增加； 归母净利润下滑由于（1） 销售毛利率下降至57.9%（2023Q1 为 60.8%）；（2） 公司持有的金融资产公允价值大幅下降，公允价值变动净收益降至-0.37 亿元（2023Q1 为 1.24 亿元）； （3） 对联营及合营企业确认的投资收益降至-1.14 亿元（2023Q1 为 0.73 亿元）；公司经营性现金流为净流出主要由于支付的物业工程款同比大幅增长。
销售及租赁收入保持增长， 项目建设高速推进
公司 2024Q1 实现房地产租金收入 2.48 亿元，同比增长 3.6%，截至 3 月末出租房地产总面积为 146.2 万方（2024 年初为 135.3 万方）。公司 2024Q1 实现销售面积 2.43 万方， 销售金额 7.26 亿元， 2023Q1 公司未实现销售，导致一季度销售收入高增。 公司 2023 年处于大体量、快节奏载体开发周期，主要开发建设项目 19个，总建筑面积 324 万方，计划总投资额 504 亿元， 其中张江科学之门外立面幕墙全部完工，整体项目进度超过 70%，预计于 2025 年整体竣工交付。
产业培育卓有成效，融资成本保持低位
公司坚持以通过“直投+基金+孵化”的方式，聚合市场资源助推产业发展， 2024Q1受联营及合营企业影响， 投资收益为-1.0 亿元（2023Q1 为 1.33 亿元）。 公司 2023年直投项目 52 个，投资总额 38.60 亿元， 已完成基金认缴 11.3 亿元， 募集设立燧锋二期基金。 公司公开市场融资畅通， 2024 年 4 月发行 3 年期 10 亿元中期票据，票面利率 2.57%，融资成本保持较低水位线。
风险提示： 地产行业销售下行风险、 政策调整导致经营风险、 产业投资风险。
