保利发展(600048)
投资要点
事件：公司发布2023年年报。2023年实现营收3468.9亿元，同比增长23.4%；实现归母净利润120.7亿元，同比下降34.1%。业绩符合预期。
收入稳步增长，多因素导致业绩承压。2023年公司营收增长而归母净利润同比下降34.1%的原因主要有：（1）受低利润项目结转占比提升影响，公司毛利率同比下降6.0pct至16.0%；（2）出于谨慎性原则，公司对存货和长期股权投资计提减值损失50.5亿元；（3）合联营公司盈利下降，公司投资净收益同比减少19.9亿元至22.1亿元。但另一方面，公司加强费用管控，销售费用/管理费用/财务费用/研发费用合计占营收比例同比下降0.8pct。
销售市占率稳步提升，聚焦核心城市实现高质量投拓。公司2023年实现销售金额4222亿元，同比下降7.7%，销售金额行业排名来到第一。公司城市深耕效果显著，核心38城市销售贡献接近9成，同比提升2pct；珠三角和长三角销售贡献分别超过1100亿元和1400亿元。公司市占率不断提升，2023年同比提升0.2pct至3.6%，核心38城市占率达6.8%。拿地方面：公司把握窗口期高质量拓储，2023年拿地金额1632亿元，逆势同比增长1.2%；投销比38.7%，同比增长3.4pct。2023年拿地金额中99%位于核心38城，新增项目税前成本利润率平均在15%以上，为后续业绩释放奠定基础。
财务优势显著，融资渠道畅通。截至2023年末，公司有息负债3543亿元，较2022年末减少271亿元。公司三道红线始终维持绿档：2023年净负债率61.2%，剔预负债率67.1%，现金短债比1.28。公司融资渠道畅通，融资成本优势愈发显著。2023年新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%；截至2023年末，公司综合融资成本为3.56%，同比下降36bp。
提高分红比例，大股东增持彰显信心。公司积极开展市值管理，增强资本市场信心。2023年公司推动大股东增持，并实施回购方案。截至2024年3月6日，公司实控人保利集团已累计增持2.5亿元（2678万股，占总股本0.22%）；截至2024年3月7日，公司累计回购10.0亿元（10503万股，占总股本0.88%）。另外，公司修订2023-2025年股东回报规划，将分红比例从20%提升至40%，彰显公司稳健发展信心。
盈利预测与投资评级：保利发展作为地产龙头央企，财务优势显著，积极拿地聚焦核心城市。根据公司最新年报情况，我们下调公司2024/2025年的归母净利润预测为126.9/137.2亿元（前值为145.1/170.7亿元），预计2026年归母净利润为147.8亿元。对应的EPS为1.06/1.15/1.23元，对应的PE为7.6X/7.0X/6.5X，维持“买入”评级。
风险提示：房地产景气度超预期下滑；政策力度不及预期；房价企稳不及预期。
