保利发展(600048)
事件:4 月 23 日，公司披露了 2023 年年报，公司实现营业收入 3468.94亿元，同比上升23.40%，公司实现净利润178.99亿元，同比下降33.68%；归母净利润 120.67 亿元，同比下降 34.13%。
点评：
公司 2023 年业绩与业绩快报一致，利润端承压下降：（1）收入端，公司积极推进保交付，全年实现竣工面积 4053 万平，同比增长 2%，支撑结算收入实现稳定增长。公司 2023 年新开工面积 1491 万平，同比下降37%，同行业整体趋势一致。期末公司合同负债规模 3772 亿元，未来收入结算保障度保持在较高位；（2）毛利率，房地产行业下行期公司结算毛利率明显下降，公司 2023 年度毛利率为 16.01%，同比下降 5.98pct；（3）期间费用率保持稳中有降，2023 年度销售费用率/管理费用率（含研发费用率）/财务费用率分别为 2.56%/1.51%/1.27%，较上年年同期变 动 -0.12pct/-0.62pct/-0.05pct ， 期 间 费 用 率 综 合 同 比 下 降0.78pct；（4）归母净利润在毛利率下降、减值损失增加等因素综合影响下出现明显下滑。公司 2023 年计提资产减值损失和信用减值损失合计为约为 51 亿元。
公司全年销售金额保持行业第一，市占率稳步提升，以销定投，持续聚焦核心城市：2023 年全年实现销售金额下降 7.7%至 4222 亿元，位居行业第一，实现销售面积 2386 万平方米，同比下降 13%，整体表现优于行业整体情况。公司 2023 年市占率为 3.6%，同比+0.2pct，核心 38 城市占率达 6.8%，同比+0.7pct。公司 2023 年拿地总价 1632 亿元，拿地强度 38.6%，权益占比 83%，其中 38 个核心城市拓展金额占比 99%。截至 2023 年末，公司土地储备计容建面 7790 万平方米，核心 38 城面积储备占比近 7 成，提升 2.4 个百分点，资源结构不断优化。
加快资金回笼，资负结构持续优化，融资成本持续下降：2023 年度，公司全年回笼金额 4304 亿元，销售回笼率 102%；期末公司资产负债率76.55%、扣预收资产负债率 67.14%、净负债率 61.20%，分别较期初下降 1.56pct/1.34pct/2.37pct，现金短债比 1.28，“三道红线”持续保持绿档水平。2023 年末，公司综合融资成本约 3.56%，较上年末下降 36个 BP，年内新增融资成本 3.14%。
公司积极践行央企责任担当，提高分红比例持续回报股东。公司修订《2023-2025 年股东回报规划》，将现金分红比例从 20%提升至 40%，2023 年度拟每 10 股派息 4.1 元（含税）。同时，公司积极推进股份回购、大股东增持，积极履行央企责任，增强投资者信心。
盈利预测与投资建议：受房地产行业下行影响，2023 年公司毛利率承压下降、减值损失计提规模较大等因素影响公司利润出现明显下滑，基于公司 2023 年业绩表现以及当前行业发展情况，我们调整原盈利预测结果并引入 2026 年盈利预测，预计公司 24/25/26 年营业收入分别为3520/3637/3698 亿元（2024-2025 年原盈利预测结果 3334/3704 亿元），归母净利润分别为 129/140/151 亿元（2024-2025 年原盈利预测结果234/252 亿元），尽管公司 2023 年利润端出现明显下滑，但是公司稳居行业头部，并在行业下行期持续提升市占率，保持稳健的现金流表现，维持“买入”评级。
风险因素：房地产行业销售修复不及预期、政策效果传导不及预期、项目结算不及预期、项目毛利率持续下行、房价持续下跌等。
