万科A(000002)
核心观点：
事件：公司发布2024年一季报，2024年一季度实现营收615.94亿元，同比下降10.05%；归母净利润-3.62亿元，上年同期为14.46亿元。
一季度业绩承压：公司2024年一季度实现营收615.94亿元，同比下降10.05%，归母净利润-3.62亿元，上年同期为盈利14.46亿元。营收降低、业绩较大幅度下滑主要由于：1）结算规模下降，2024年Q1结算面积金额466.7亿元，同比下降13.8%；2）开发业务毛利率下降6.7pct至10.5%、整体毛利率下滑4.6pct至10.8%。截至2024年1季度末，公司合并报表范围内有2322.5万方的已售未竣工，对应合同金额3501.5亿元，有望支撑公司未来收入。
销售回落拿地谨慎：销售方面，2024年Q1公司实现销售金额579.8亿元，同比下降42.8%；销售面积391.1万方，同比下降37.5%；对应销售均价14825元/平米，同比下降8.5%，受到行业整体压力的影响，公司一季度销售量价均承压。拿地方面，公司2024年一季度共新增3个项目，分别位于银川、昆明、贵阳，合计计容建面36.2万方，权益地价9.3亿元，对应总地价18.39亿元，计算得到权益比例为54.42%，其中贵阳地块权益比例100%。按照全口径计算，新增土储的楼面价5080元/平米，对应地货比为0.34。截至2024年一季度末，公司在手土储6522.2万方，是2023年销售面积的2.64倍，有望支持公司发展。
积极实现资金回流：2024年Q1，公司回款效率保持100%以上。截至2024年一季度末，扣除预售账款后的负债率为64.9%、净负债率59.3%，严控杠杆水平。公司采取多种方式实现资金回流：2024年Q1已通过大宗资产交易回款42亿元、经营性业务通过REITs实现资产盘活如中金印力消费REIT募集资金净额32.6亿元。融资方面，公司2024年Q1新增融资的综合成本为3.33%，较2023年新增的境内融资成本3.61%低0.28pct。
经营业务齐头并进：租赁住宅2024年Q1实现营收8.33亿元，同比增长7.3%，新拓展房源7121间，截至一季度末，租赁住宅业务共运营管理23.8万间长租公寓，累计开业17.95万间，出租率93.9%。物流仓储2024年Q1实现营收9.7亿元，同比增长1%，其中冷链收入4.3亿元，同比增长10.1%；截至2024年一季度末，物流仓储业务累计可租赁建面1020.2万方，其中高标库可租赁建面850.4万方，稳定期出租率83.9%。商业开发与运营业务2024年Q1实现营收23.8亿元，同比增长2.3%，其中印力管理的项目营收14.3亿元，同比增长4.8%。
投资建议：2024年Q1公司结算规模和毛利率下滑影响收入和业绩水平，行业整体销售承压的背景下，公司销售回落拿地谨慎。公司已售未竣工和在手土储有望支持发展和收入。公司2024年一季度回款效率保持100%以上，并通过大宗、REITs等方式回款。考虑到毛利率承压，我们下调公司2024-2026年归母净利润至116.22亿元、118.66亿元、122.34
亿元的预测，对应EPS为0.97元/股、0.99元/股、1.03元/股，对应PE为7.61X、7.45X、7.23X，维持“推荐”评级。
风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、经营业务不及预期的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险。
