新城控股(601155)
核心观点：
事件：公司发布2024年一季报，2024年Q1实现营业收入143.57亿元，同比下降11.66%；2024年Q1实现归母净利润2.27亿元，同比下降65.50%。
计提无形资产减值：公司2024年一季度实现营收143.57亿元，同比下降11.66%；归母净利润2.27亿元，同比下降65.50%。归母净利润增速低于营收增速，主要由于期内房地产交付毛利减少、对无形资产计提资产减值所致。根据公司公告，2024年一季度公司计提无形资产减值准备2.15亿元，减少归母净利润1.58亿元。期间费用率方面，2024年Q1销售费用率和管理费用率分别为5.78%、5.51%，分别较上年同期增加0.59pct、0.38pct，费用控制压力提升。
销售量价承压：2024年Q1公司实现销售面积165.17万方，同比下降34.40%；累计销售金额119.47亿元，同比下降44.44%；对应销售均价为7233元/平米，同比下降15.31%。从各区域销售面积占比看，江苏销售面积占比下降3.51pct至26.61%，两个一线城市北京、上海在2024年一季度无销售面积，这或对销售均价产生影响。从竣工面积看，2024年一季度公司竣工136.93万方，同比下滑49.26%，其中江苏和浙江两省于2024年一季度的竣工面积同比分别增长12.48%、21.35%。
商业收入稳步抬升：2024年Q1公司实现商业运营收入30.39亿元，同比增长20.31%；其中2024年一季度共实现租金收入28.35亿元，同比增长20.25%。截至2024年3月末，公司出租物业161个，可出租面积904.22万方。2024年3月31日，出租物业平均出租率为96.86%，较2023年末提高0.41pct，出租率维持高位。截至2024年3月末，海南、青海、甘肃3个省份的物业出租率达到100%，18个省份物业的出租率超过95%，2个省份的出租率不足90%。
权益有息负债规模缩小：截至2024年一季度末，公司的合联营公司权益有息负债为47.33亿元，较2023年末减少4.75亿元。2024年Q1期内，公司无到期的境内外公开市场债券。
投资建议：公司2024年Q1营收下滑，受计提无形资产减值影响，业绩下滑较多。开发业务销售量价均承压。商业收入稳步抬升，出租率维持高位并且进一步提高，彰显双轮驱动的优势。我们根据一季报调整预测，我们将公司2024-2026年归母净利润略微调整至7.54亿元、7.68亿元、8.32亿元，EPS为0.33元/股、0.34元/股、0.37元/股，对应PE为29.97X、29.42X、27.16X，维持“推荐”评级。
风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、商业运营业务不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险。
