保利发展(600048)
核心观点：
事件：公司发布2023年报，2023年公司实现营业收入3468.28亿元，同比增长23.42%；归母净利润120.67亿元，同比下降34.13%；采取现金分红，每股派息0.41元。
谨慎计提减值拖累业绩：公司2023年实现营业收入3468.28亿元，同比增长23.42%，归母净利润120.67亿元，同比下滑34.13%。业绩下滑主要由于：1）毛利率下滑，2023年公司毛利率15.78%，较2022年下滑6.01pct，其中房地产销售业务毛利率下滑5.47pct至16.32%，主要由于低利润项目结转占比提升；2）公司出于谨慎性原则计提50.4亿元的资产减值准备，其中存货跌价准备43.63亿元，长期股权投资减值准备6.77亿元，此次计提资产减值准备减少公司归母净利润32.82亿元；3）2023年公司投资净收益实现22.12亿元，同比下降47.35%。费用管控上，2023年销售费用率2.56%，管理费用率1.49%，分别较2022年下降0.12pct、0.20pct，公司持续推进提质增效，严控费用开支。
销售深耕效果凸显：公司2023年实现销售面积2386万方，同比下降13.17%；销售金额4222亿元，同比下降7.68%；对应销售均价17695元/平米，同比增长6.33%；销售成为行业第一。深耕效果凸显，2023年在核心38城的销售贡献达到88%，较2022年提高2pct。2023年市占率达到3.6%，提高0.2pct，其中核心38城市占率达到6.8%，提升0.7pct，市占率超过10%的城市共27个，单城市占率不断提高。
投资聚焦核心：2023年公司共新增103个项目，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，对应权益比例83%，维持高权益比例。公司新增项目税前成本利润率平均在15%以上，具有较强盈利能力。新增项目的楼面价15187元/平米，坚持聚焦核心城市，新增项目质量较高，保证开发效率和去化速度。截至2023年末，公司总土储7790万方，其中核心38城面积储备占比接近70%，提升2.4pct，资源结构不断优化。
财务维持稳健：截至2023年末，公司剔除预收款的资产负债率67.14%，净负债率61.20%，分别下滑1.34pct、2.37pct，严控杠杆；截至2023年末，在手现金1479.82亿元，现金短债比1.28，公司维持现金充裕；截至2023年末，公司一年内到期债务737亿元，占比下降0.46pct至20.82%，公司债务结构健康；融资空间充足，2023年内新增有息负债平均成本3.14%，2023年公司综合融资成本3.56%，成本持续降低。
资产经营品质提升：公司2023年资产经营类收入实现41.7亿元，同比增长超过30%。资产经营水平提升，公司在2023年公寓、写字楼、商业等重点业态的已开业资产回报率2.7%。截至2023年末，公司在管的酒店、购物中心、写字楼、公寓类等商业经营类资产项目达到135个，管理面积435万方，资产回报率和运营规模双重提升。
投资建议：公司2023年营收稳步增长，但受到结转项目毛利率下滑和计提资产减值准备的影响，全年归母净利润同比下滑。公司销售实现行
业第一，单城市占率不断提高。投资聚焦核心，2023年新增项目维持高权益比例。根据公司2023年报，我们调整公司2024-2025年归母净利润预测并且新增2026年归母净利润预测分别为126.23亿元、131.94亿元、135.19亿元，EPS对应为1.05元/股、1.10元/股、1.13元/股，对应PE为7.67X、7.34X、7.18X，维持“推荐”评级。
风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险、经营业务不及预期的风险。
