保利发展(600048)
结转规模增加促营收同比正增，三费费用大幅提升致利润承压。2023年公司实现营业收入3468.28亿元，同比上升23.42%，主要系房地产竣工交楼结转规模增加，且公司仍有3772亿元合同负债，未来收入保障度仍较高；2023年全年公司结转毛利率为16.02%，同比下降5.99个百分点，主要因低利润项目结转占比提升；截至2023年末，公司归母净利120.67亿元，同比下降34.13%，主要系销售费用因代理费增加、管理费用因规模扩大及财务费用因利息支出增加收入减少所致的三费费用增加，其中销售费用88.76亿元，同比提升17.88%，管理费用51.59亿元，同比提升8.75%，财务费用43.91亿元，同比提升19.12%，同时公司对存货和长期股权投资计提减值约50亿元。
销售金额位列行业第一，核心城市市占率不断提升。2023年公司实现销售金额4222亿元、销售面积2386万平米，位于行业第一，公司在核心38城实现销售贡献超9成，同比提升2个百分点，其中珠三角贡献销售1100亿元、长三角贡献销售1400亿元；公司2023年市占率3.6%，同比提升0.2个百分点，其中核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7个百分点；市占率超过10%的城市共27个，单城市占率天花板不断突破提升。
加快回款速度，现金流水平充足。2023年公司全年回笼金额4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%，同比提升11.2个百分点，公司通过加速参股项目投资回收、多种方式盘活预售监管资金、加快退税等，累计增加可动用资金529亿元；截至2023年末，公司货币资金余额1480亿元，保持在总资产10%左右的合理水平，且并表口径已售待回笼资金（含销项税）966亿元，未来可动用资金充裕。
聚焦核心城市，土储结构持续优化。2023年公司共拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比提升26%，新增项目税前成本利润率平均在15%以上，具有较强盈利能力；截至2023年末，公司土地储备计容建面7790万平方米，其中存量项目6608万平方米，增量项目1182万平方米；核心38城面积储备占比近7成，提升2.4个百分点，资源结构不断优化。
分红比例提升彰显央企担当。2023年资本市场表现持续低迷，公司推动大股东增持，并果断实施不超过20亿元回购方案；同时公司将现金分红比例从20%提升至40%，每10股派发现金红利4.10元（含税），彰显公司信心。
投资建议：公司作为央企龙头，土地储备丰富，现金流充足，我们预测2024-2026年营收分别达3614.40亿元/3857.11亿元/4125.01亿元，同比增长4.2%/6.7%/6.9%；2024-2026年PE倍数为8/6/5。维持“推荐”评级。
风险提示：公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期
