业绩稳健 土地储备充足 杠杆仍有下降空间

　　万科A(000002)

　　事件描述： 公司发布 2020 年三季报， 前三季度，公司实现营业收入 2414.91亿元， 同比+7.85%；归母净利润 198.63 亿元，同比+8.89%；其中 Q3 实现营业收入 951.42 亿元，同比+12.47%；归母净利润 73.55 亿元，同比+14.94%。

　　事件点评：

　　公司业绩增长稳健，归功于结算收入增长。 前三季度，公司房地产业务结算面积1725.0万平方米，贡献营业收入2139.1亿元，同比分别增长18.6%和 7.4%。结算均价 12400 元，比 2019 年度下降 13.5%。

　　销售逐渐恢复，投资相对积极。 前三季度公司累计实现合同销售面积3264.8 万平方米，合同销售金额 4927.6 亿元，同比分别增长 6.6%和 3.6%。第三季度合同销售面积 1187.9 万平米，合同销售金额 1722.8 亿元，同比分别增长 30.3%和 21.7%， 二季度以后公司销售逐渐恢复。前三季度新增土储建面 1832.3 万平米，其中第三季度新增土储建面 851.3 万平米，占全年新增土储的 46.5%，前三季度拿地销售面积比为 56%，三季度达到 71.66%，公司投资开始变得积极。

　　公司未结及规划项目资源充足。 截止 3 季度末，公司已售未结算建面4913.1 万平米， 在建项目总建面约 11291 万平方米， 规划中项目总建筑面积约 4521.2 万平米， 能够满足公司未来 3-5 年的开发需求。

　　资金充足，债务结构优化。 截至 9 月底，公司经营性现金净流入 333.8亿元，持有货币资金 1730.5 亿元，现金短债比 1.97，净负债率 28.5%，扣除预收房款后负债率 76.21%；有息负债占所有者权益比重 85.7%， 长期负债占总负债比重 66.1%， 分别较年初下降 10.4pct、 3pct。

　　多业态发展成果显著。 10 月万科物业推出全新品牌“万物云城”，试点发布城市服务智慧运营平台；租赁住宅业务新增开业 0.85 万间，出租率提升 1.6 个百分点至 95.3%；印力集团荣获“2020 中国商业地产领先品牌”称号；物流仓储新获项目 4 个，累计总建筑面积达 1106 万平米。

　　投资建议： 预计公司 2020 年、 2021 年 EPS 为 3.82 元、 4.18 元，对应 10 月30 日收盘价 27.55 元， PE 分别为 7.20X、 6.59X， 处于行业中位数（7.35X、6.17X） 水平。基于公司未来两年较高业绩确定性和目前较低的估值水平，我们维持公司“买入”评级。

　　风险提示： 疫情可能引发的开复工、竣工延迟风险；货币政策收紧风险