三季报点评：业绩稳增长，拿地转进取

　　万科A(000002)

　　投资要点

　　业绩稳健增长，结算结构拖累毛利率阶段性下滑。公司前三季度实现营业收入2414.9亿，同比+7.9%，实现归母净利润198.6亿，同比+8.9%。受结算结构及限价政策影响，期内房地产业务结算面积1725.0万方，同比+18.6%，结算均价12400元/平，同比-17.8%，拖累销售毛利率同比下降6.1pct至29.9%。截至期末公司已售未结资源达7248.8亿元，较上年末增长19.0%，覆盖去年地产业务结算收入2.1倍，未来业绩保障系数良好。

　　单季度销售改善明显且拿地更为进取。1-9月累计实现销售面积3264.8万方，同比+6.6%，销售金额4927.6亿元，同比+3.6%，其中第三季度实现销售面积1187.9万方，同比+30.3%，销售金额1722.8亿元，同比+21.7%，单季度改善显著。公司1-9月新增101个开发项目，总建筑面积约1,832.3万平方米，权益规划建筑面积约1,066.4万平方米。其中第三季度新增46个开发项目，总建筑面积约851.3万平方米（占首9月46.5%），权益规划建筑面积约572.2万平方米（占首9月53.7%）。截至期末，公司当前在建及规划建设项目面积约1.1亿平米，静态观测大约可保障未来2.5年销售需求。

　　财务稳健，杠杆率指标持续改善。截至期末，公司剔除预收账款后资产负债率为74.2%，较上年末下降6.1pct；净负债率27.6%,较上年末下降7.2pct，位于行业低位；现金短债比高达2.0倍。各项指标明年均有望符合监管要求。

　　投资建议：公司2020年前三季度业绩稳健增长且未来保障性良好，第三季度公司销售金额实现20%以上高增长且土地拓展更趋积极，我们认为在行业融资监管趋严背景下，公司充裕的现金流和较低的融资成本将助力销售规模持续提升。同时公司早起各项多元化业务均已位居行业前列，未雨绸缪带来的先发优势有望在未来逐步显现。我们预计公司20-21年EPS分别为3.91、4.48元，对应PE分别为7.2X、6.3X。维持“强烈推荐”评级，目标价35.20元。

　　风险提示：新冠疫情影响超预期，行业销售下滑超预期，政策调控力度不及预期。