坚守龙头价值，三道红线影响无忧
万科A(000002)
万科经历了“多元化-房地产-地产相关多元化”的探索过程。历经30余年发展，公司定位为“城乡建设与生活服务商”，物流地产、长租公寓等地产相关多元化业务齐发展。公司股权引入深圳地铁，深化“轨道+物业”发展模式。
探索旧城改造和TOD模式。公司一直以来秉承不囤地理念，强调“量入为出”投资战略，保持稳健经营。在公司刚需产品定位支撑销售韧性、营收确认基础坚实、土地投资布局享受都市圈红利等传统优势的基础上，随着公开拍地竞争难度加大，公司逐渐打开旧城改造和TOD模式发展，为开发业务带来新增长曲线。
财务稳健，三道红线影响无忧。截至2020Q3，公司剔除预收账款后的资产负债率为74.20%，超过红线上限，净负债率28.51%，远低于红线标准，常年保持在行业低位，现金短债比1.97。公司对有息负债的控制相对严格，因而有息负债限制增长不超过10%对其整体发展影响不大。同时随着项目竣工确认收入后增厚净资产，公司剔除预收账款后的资产负债率能够得到有效控制。整体来看公司受三道红线影响有限。
“运营+服务”多元业务齐发展。万科多元业务均围绕“城市服务运营商”中心展开，在夯实住宅开发主业业务的基础上，实现业务拓展。其中，物业服务通过城市空间物业提升内在价值；长租公寓、商业地产、物流地产等业务在REITs和资产证券化发展的推动下打开新局面。
盈利预测与投资建议：在行业由粗狂式发展进入精细化运营发展阶段中，公司以其突出的品牌影响力、丰富的运营管理经验、敏锐的战略前瞻性判断、严谨的风险控制策略，领先行业发展。预计公司2020、2021、2022分别实现422.38、506.67、578.41亿元，对应EPS分别为3.73、4.36和4.98元。考虑到公司长期发展的稳健性和行业龙头地位，给予公司2021年底7-8倍PE，对应合理价格区间为30.52-34.88元，维持公司“推荐”评级。
风险提示：行业政策持续收紧，公司销售不及预期；公司计提大额减值准备影响业绩；多元业务发展不及预期。
