年初即发力，重回增长路线
万科A(000002)
事件
2月4日晚间，万科公布了2021年1月销售及近期新增项目情况数据。1月份公司实现合同销售面积398.6万平方米，合同销售金额714.7亿元。1月份公司新增加开发项目17个，无新增物流地产项目。
点评
1月经营业绩靓丽，销售金额超700亿元。①1月合同销售面积398.6万平方米，合同销售金额714.7亿元。单月销售额高增长，高于去年月均587亿元；②1月销售均价为17930元，同比+8.9%。均价上涨存在结构性因素，主要由于去年12月热点城市推盘量大，认购未签结转至本月所致。
保持较高投资强度，预计1季度拿地情况较好。①公司1月新增项目权益拿地金额为162.7亿元，我们估算全口径拿地金额为195.1亿元。拿地金额权益比例为83%，较前值提升9.5ptcs。②1月份投资金额较2019-2020年同期增幅较大，延续了12月的高拿地强度，预计1季度拿地情况较好。整体上，公司投资强度自2020年4季度开始加大，拿地主观上更为积极，表明公司重新将更多资源倾斜于房地产开发业务。
预计2021年销售毛利率企稳回升，合同销售额和权益创利有望重回双位数增长。①公司去年拿地稳健，投资失误少。同时，2017-2018年高价地已基本消化。我们预计2021年房价平稳上涨，公司销售毛利率将企稳回升。②考虑到公司制定了较为积极的2021年经营目标，及目前观测到的更为积极的经营举措，预计全年合同销售额和权益创造利润有望录得双位数增长。
投资建议
目前，行业结算利润率下行已充分体现在股价中，估值处于历史低位。预计2021年行业销售利润率将企稳回升，基本面改善。三条红线下，万科作为头部房企，地位稳固，仍可兼顾规模增长，具备溢价性。同时考虑到公司2021年较高的经营目标，以及非开发业务隐含价值将逐渐显性化的预期，我们认为2021年将会有不错的股价表现。我们小幅下调2020-2022年EPS预测至3.60元、3.96元和4.35元，增速分别为7.5%，10.0%，9.9%，重申“买入”评级，维持37.08元目标价。
风险提示
房价上涨弱于预期；地价上涨快于预期；万科拿地强度低于预期。
