物业管理稳增长，战略调整见成效

　　招商积余(001914)

　　业绩总结： 2020 年公司实现营业收入 86.4 亿元，同比增长 42%，实现归母净利润 4.4 亿元，同比增长 52%。公司的毛利率受疫情影响略有下滑，毛利率下降 4.7pp 至 13.6%，净利率提高 0.3pp 至 4.7%。公司物业管理业务营收 80.4亿元（+56%），资产管理业务营收 4.3 亿元（-29.7%）。公司物业管理业务增速较高，考虑到 2021 年疫情防控趋稳，公司资管业务的盈利将得到修复，业绩有望实现回升。

　　物业管理规模持续扩大，非住宅业态高质量发展。 2020 年公司在管项目增长20%至 1438个，管理面积增长 25.1%至 1.9亿平米，新签年度合同额增长 11.2%至 24.6 亿元。“大物业”战略布局初见成效，非住宅业态高质量发展， 2020年非住宅在管项目 916 个，占比达 63.7%，新签合同额 18.5 亿，占比达 75.2%。面对疫情带来的外部市场重大变化，公司及时调整年度市场拓展策略，全年通过招投标拓展多个高端项目，项目质量不断提升。

　　依靠丰富经验，专业化服务快速增长。 公司依靠积累的专业能力和强大客户粘性， 2020 年专业化服务营收 15.7 亿元，同比增长 185.8%，其中，案场协销业务是专业化服务快速上量的最大助力，占专业化服务收入的 45.2%。

　　多渠道融资缩减债务规模，新融资工具或降低融资成本。 公司采用银行贷款和债券方式融积资金，截至 2020 年末，公司银行贷款融资余额 16.2 亿元，占比53.4%，债券融资余额 14.2 亿元，占比 46.6%，融资成本区间 3.8%-5.8%。 2021年初公司取得并发行首期银行间协会债产品，公司资金缺口解决的同时，融资成本有望进一步下降。

　　盈利预测与评级： 预计公司 2021-2023 年归母净利润复合增速达 40.5%，考虑到公司物业管理规模未来增长具有较强确定性， 我们维持“持有”评级。

　　风险提示： 市场化拓展不及预期；销售净利率提升不及预期等风险。