开发经营并行发展，持续挖掘管理红利

　　万科A(000002)

　　经营业绩稳健提升，财务状况健康发展 ] 。 2020 年公司实现营收 4191.1 亿元（+13.9%），实现归母净利润 415.2 亿元（+6.8%）。公司负债结构健康， 2020年现金短债比为 1.8，净负债率 18.1%，仅扣除预收后的资产负债率达 70.4%略超红线，预计明年将全部转绿。 公司融资成本稳居行业低位，信用评级位居行业第一梯队。 2020 年公司的毛利率由于结算项目结构原因， 下降 4.6pp 至22.7%， 预计未来随着项目地货比的降低，未来有望触底。

　　开发业务： 销售践行城市深耕，探寻 TOD&城市更新业务蓝海。 2020 年公司住宅销售金额实现 7041 亿元（+11.6%）， 公司践行城市深耕战略， 在 43 个城市销售额位居前三， 销售均价保持平稳。 2020 年公司新增土储建面 3367 万方，楼面价 6710 元/平， 公司地价保持平稳且聚焦核心城市，重点城市群项目建面占比达 86.6%， 公司土储保持合理， 可供开发 2-3 年。 公司重点突破 TOD 和城市更新业务， TOD 方面， 公司已跑通“TOD 四类开发模式”，持续提升综合开发和运营能力； 城市更新方面， 公司坚持改造经营并重， 推动项目焕发活力。

　　物业业务：耕耘三大空间赛道，致力成为科技服务企业。 万科物业改名万物云，定位为空间科技服务商， 2020年实现全口径营收 182亿元（5年 CAGR达 34%），在管面积 5.66 亿方，其中 47%来自于非万科系， 公司营收及在管规模均位居行业首位， 竞争优势明显。公司业务布局不断完善， 持续布局社区、商企及城市服务赛道，公司住宅物业服务、 商业物业与设施服务、城市服务、社区生活服务和万物成长业务，分别贡献了 55%、 29%、 6%、 5%和 5%的营收。 万物云积极开展数字化建设， 开展 BpaaS 服务、 智能硬件、 空间 OS 及产品解决方案等4 类业务， 为物业合作伙伴提供科技赋能。公司已服务 3051 个住宅物业项目、1700 个商业物业项目、 16 个智慧城市项目、 54 个物业合作伙伴、 连接超 2200万位社区用户，公司未来业务拓展空间广阔。

　　多元业务： 渐入佳境，成为细分领域龙头。 1）印力集团： 2020 年在疫情的冲击下， 公司商业运营实现营收 63 亿元，新开业商业面积达 129 万方， 在管面积达 1425 万方（其中包括已开业面积 990 万方； 在建及规模面积 435 万方），营收和在管面积规模已进入 top3； 2）万纬物流： 2016-2020 物流可租售面积由147 万方增至 1148 万方（5 年复合增长率 50.8%）， 2020 年万纬物流营收达 18.7亿元（+37%）， 公司已成为国内物流地产龙头， 未来仍有较大增长空间； 3） 万科泊寓： 2020 年万科泊寓开业规模位居全国第一， 累计开业 14.2 万间，已开项目整体出租率>95%，营业收入达 25 亿元（+72.3%），仍在积极探索盈利模式。

　　盈利预测与投资建议。 预计公司 2021-2023 年归母净利润复合增速为 12.63%，考虑到公司深度挖掘行业管理红利，非房业务行业领先，维持“买入”评级。

　　风险提示： 竣工交付低于预期，销售及回款不及预期，多元拓展不及预期