稳健增长，多元业务齐发展

　　万科A(000002)

　　公司发布 2020 年年度报告：公司 2020 年实现营收 4191.1 亿元，同比上涨 13.92%；实现归母净利润 415.16 亿元，同比提升 6.8%。销售方面， 2020 年公司实现销售面积 4,667.5 万平方米，销售金额 7,041.5 亿元，分别增长 13.5%和 11.6%。所销售的产品中，住宅占 88.2%，商办占 7.9%，其它配套占 3.9%。 2020 年集团在全国商品房市场的份额约4.03%。

　　 毛利率下降影响公司利润： 2020 年公司销售毛利率 29.25%，较 2019年下滑 7 个百分点，原因在于前期高价拿地，房屋售价被限制，低毛利项目进入转结， 公司 2017 年拿地均价为 0.79 万元， 处于较高水平，地产开发业务毛利率降 7.2 个百分点至 29.4%。但观察 2018 年公司拿地均价大幅下滑，而当年销售均价有小幅提升，或支撑毛利率修复。此外，公司计提资产与信用减值损失 22.1 亿元。

　　拿地力度下降，已售未结资源上升支撑 2021 年结算增长： 公司 2020年新增项目 168 个，总规划建筑面积 3,366.5 万平方米，同比下滑 9.4%，权益规划建筑面积 2,058.8 万平方米，同比下滑 16.9%，权益地价总额约 1,381.5 亿元，同比下滑 10.8%。 2020 年公司新增拿地面积/销售面积 72%，较上年减少 18 个百分点；当年拿地楼面均价 6710 元/平，同比上升 7.3%，楼面价/销售均价为 44.5%，同比上升 3.7 个百分点。 2020年，公司合并报表范围内有 4,918.6 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 6,981.5 亿元，较上年末分别增长 14.7%和 14.6%，将支撑公司 2021 年结算收入的稳健增长。

　　多元业务齐发展： 物业方面，万物云实现对万科集团内和对外营业收入 182.04 亿元，同比增长 27.36%。 租赁住宅方面， 长租公寓营业收入25.40 亿元，同比增长 72.33%。商业开发运营业务营业收入 63.22 亿元，同比增长 4.33%。仓储物流， 万纬物流管理项目的营业收入 18.7 亿元，同比增长 37%。公司多元化业务布局持续发展。

　　投资建议： 公司 2020 年剔除预收账款的资产负债率 70.4%，仅超线0.4 个百分点，公司有望进入绿档。我们预计公司 2021-2023 年实现归母净利润 445.27/481.41/571.19 亿元，对应 EPS 分别为 3.83/4.14/4.92元，对应 PE分别为 7.78/7.2/6.07 倍，考虑公司龙头地位， 稳健的财务指标，且公司多元化发展目标逐渐兑现，我们给予公司 2021 年年底9-10 倍 PE，对应股价 34.5-38.3 元，给予公司“推荐”评级。

　　风险提示： 地产销售不及预期；监管趋严