调结构，优布局，未来华东新增资源占比≥40%

　　蓝光发展(600466)

　　蓝光发展 2020 年积极调仓，进一步向华东华中区域扩展，聚焦高能级城市，深化全国化布局。2020 年蓝光发展也展现了稳健的盈利能力，营业收入保持平稳增长。随着新开工项目的竣工交付，预计未来营业收入的增长仍有较强支撑力。此外，2020 年蓝光发展三道红线达标两项，目前为黄档房企，未来将通过多方面策略实现管控负债优化财务，达到监管要求。

　　一、销售稳健，优化土储做大华东

　　2020年，蓝光发展销售金额为1035.36亿元，受新冠疫情、宏观调控和行业周期等多重因素影响，销售增速放缓，销售金额同比增长2%。销售面积1205.07万平方米，同比增长10%。

　　从区域销售情况来看，华中和华东区域已经成为蓝光发展的战略重地和主要业绩增长点。2020年，华东和华中区域分别实现销售额298.43和217.91亿元，合计占总销售额的49.9%，销售面积226.91和304.05万平方米，合计占总销售面积的44.1%。华南、华北，成都和滇渝区域共同贡献了剩下的50.1%的销售金额。从销售增长情况来看，滇渝区域和华东区域销售金额分别增长了23.29%和14.36%，成都区域下降18.67%，其余区域保持一定程度的平稳。

　　销售业绩的稳健得益于土储的丰厚和土储结构的持续优化。截至2020年末，公司总土地储备建筑面积达到2640万平方米，总货值约2800亿元，新一线、二线及强三线城市占比达到了70%。

　　通过调结构、调节奏策略，蓝光发展投资布局向市场好、周转快、能力强的区域进行倾斜，2020年新增房地产项目60个，总建筑面积962万平方，总货值达1300亿元，其中华东和华中区域占比最高，分别占比38%和28%，华南，华北，西南（成都+滇渝）区域各自占比10%，12%和12%，新增项目80%位于新一线、二线及强三线城市，蓝光发展投资布局进一步聚焦高能级市场。

　　二、营业收入稳步提升，未来增长支撑性强

　　2020年，蓝光发展营业收入429.57亿元，同比增长9.6%；净利润36.76亿元，归属于上市公司股东的净利润33.02亿元。毛利润率22.6%，净利润率8.56%，较2019年下降2.05个百分点，主要受三方面因素影响，一是2020年车位销售占比提高，车位销售的利润率较低；二是结转了部分因调控导致的低利润项目；三是新冠疫情影响，蓝光发展部分项目复工和竣工出现延迟，计划竣工600万平方米，实际竣工面积507.32万平方米，竣工规模不及预期，影响营业收入的确认，进而影响了利润率。

　　2019-2020年蓝光发展新开工规模持续增长，2019年新开工面积866.93万平方米，2020年新开工面积1236.04万平方米，随着新冠疫情逐渐缓解，过去1-2年内新开工的项目竣工交付，预计未来营业收入将有所提升。另外，2020年末合约负债规模高达790.2亿元，这也将支撑企业的营业收入增长。

　　三、三道红线划入黄档，多策略优化财务结构

　　2020年，蓝光发展净负债率为88.57%，扣除预收款后的资产负债率为73.03%；期末公司预收款项862.08亿元（含税），在手现金297.43亿元，现金短债比1.06。对照“三道红线”相关指标要求，净负债率和现金短债比均达标，剔除预收款后的资产负债率略高于70%，为黄档企业。

　　2020年蓝光发展的货币资金略高于短期有息负债，保障系数偏低，未来公司计划通过多方面策略实现管控负债优化财务结构，一是以长期负债替代短期负债，在不降低融资规模的情况下改善财务结构。二是通过经营性物业变现的动作增加现金流，保障财务安全。