公司经营稳健，静待行业筑底，建议AH股“买进”
万科A(000002)
结论与建议：
公司1月份实现销售面积210.6万平方米，销售金额356亿元，YOY分别为-47.2%和-50.2%。1月份单月销售均价为16904元/平方米，MOM-7%，YOY-5.7%。公司1月份销量较弱，但随着市场出现积极托底信号，公司销量有望逐渐改善。
当前房地产行业处于洗牌阶段，今年仍旧是房企负债到期高峰，我们预计杠杆过高的企业将被加速出清，公司运营稳健，有望受益于市场集中度提升。此外，公司物业“万物云”拟分拆至港股上市，发展有望加速；仓储物流、租赁住宅等未来也将成长为公司重要的运营板块，为公司开拓新的增长空间。预计公司2021、2022和2023年净利润将分别达到319亿元、328亿元和363亿元，YOY分别-23%、+2.8%和+10.7%，EPS分别为2.75元、2.82元和3.13元，按目前A股价格计算，对应PE分别为7.4倍、7.2倍和6.5倍，2022年PB0.8倍；H股对应PE为6.7倍、6.5倍和5.9倍，2022年PB0.8倍，目前公司估值较低，销售资料有望边际改善，建议AH股“买进”。
公司1月份销售金额和面积降幅较大，静待行业筑底：公司1月份实现销售面积210.6万平方米，销售金额356亿元，YOY分别为-47.2%和-50.2%。1月份单月销售均价为16904元/平方米，MOM-7%，YOY-5.7%。由于市场内房企暴雷隐患犹存，房价整体走弱，目前消费者购房信心严重受挫，导致公司1月份销售情况不佳。1月份，公司新增加2个开发项目，总计容积率面积为30万平方米，其中公司权益面积为23.4万平方米,对应权益地价为33.4亿元,同比降幅较大。为了防止房地产市场过快下挫，近期各地房贷政策已经开始有了不同程度的松动，比如菏泽、重庆、赣州、佛山等城市下调了首套房的首付款比例。房贷政策的局部松动向市场传达出了积极的信号，有助于恢复市场信心。
公司将发行20亿元中期票据，经营稳健：公司21日披露2022年第三期中期票据发行文件，发行金额为20亿元，将于2月23日至24日发行，募得的资金将用于商品房建设。此前，公司于1月份和2月份已发行了金额均为人民币30亿元的第一和第二期中期票据，发行利率分别为2.95%和2.98%。本次中期票据成功发行后，本年度公司募集到的资金将达到80亿元。截至21年3Q，公司净负债率为31.9%，且公司22年Q1无到期债务，负债情况相对健康。
盈利预测：预计公司2021、2022和2023年净利润将分别达到319亿元、328亿元和363亿元，YOY分别-23%、+2.8%和+10.7%，EPS分别为2.75元、2.82元和3.13元，按目前A股价格计算，对应PE分别为7.4倍、7.2倍和6.5倍，2022年PB0.8倍；H股对应PE为6.7倍、6.5倍和5.9倍，2022年PB0.8倍，目前公司估值较低，销售资料有望边际改善，建议AH股“买进”。
