深度报告：布局核心深耕区域，地方龙头水暖先知

　　华发股份(600325)

　　国资背景禀赋优异，资源协同潜力巨大。公司第一大股东为珠海国资委控股的华发集团，持股26.51%，除此之外前十大股东合计持股14.87%，股权较为分散，控制权稳定。大股东凭借国资背景，深度参与珠海城市发展，土储丰厚，且公开承诺未来手中土地资源将交由上市公司开发，丰富资源可与上市公司协同。

　　多年深耕出成效，销售再上新台阶。公司坚持城市深耕战略，以点扩面，大本营珠海龙头地位稳固，华东大区2021年全年完成销售553.20亿元，销售占比45.38%；华南大区全年完成销售233.30亿元，销售占比19.14%，深耕区域业绩贡献持续增长。同时多年深耕铸就独特优势，从供给端和需求端，公司均处于优势地位，未来中小房企及出险房企退出，将给公司带来极大业绩提升。

　　拿地聚焦重点区域，多元化手段帮助盈利改善。公司坚持战略聚焦，近两年来拿地均围绕深耕城市群，加大一二线城市拿地比例；以销定产，保证供货节奏。结合公开市场招拍挂及非公开市场收并购、旧改及通过大股东获取优质地块等手段，公司土储来源丰富。且非公开拿地在当下可以避免竞争，有利于公司以更好对价获取优质土储，确保项目利润。同时并购贷等政策工具与公司诉求契合，将极大助力公司弯道超车。

　　匠心品质树立长期优势，融资渠道筑独特护城河。公司“优+”产品体,系已经迭代至4.0，未来系、城市系、四季系、府系、TOP系五大产品线满足不同需求的购房人群，树立公司产品力竞争优势。融资方面公司通过中期票据，长租公寓类REITS、供应链ABS等手段融资，充分利用国资背景，渠道通畅且手段多元化。融资成本由2014年9.55%降至2021年的5.80%，下降明显，未来仍有进一步下降空间。

　　管理提升带来盈利能力改善，一核两翼打开未来空间。公司通过成本管控，数字化治理等手段，打通公司管理全流程，2014-2021年，合约销售金额口径的销售费用率和管理费用率分别由2.8%、3.99%下降至1.30%、1.25%，存货周转率由0.12提升至0.18，预收款/销售收入保障倍数由0.72提升至1.24，管理效果持续释放，带动未来业绩提升。同时公司坚持推进相关多元化，目前已取得良好成果，未来将成为新的增长极。

　　预计公司2022-2024年EPS为1.66/1.81/2.03元/股。随着公司此前销售项目陆续进入结算周期，其他业务保持稳定，公司营收规模有望提升。首次覆盖，给予公司买入评级，目标价12.79元/股。

　　风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期，地产行业销售下行幅度超预期，公司地产开发业务和其他业务拓展不及预期