百年招商殷实美好，善积余庆再启征程

　　招商积余(001914)

　　投资摘要

　　A 股稀缺央企物管标的， 内外兼修未来可期。 公司背靠招商局集团实力雄厚， 积极开展“总对总”业务与合资合作， 投资并购优质标的，成长未来可期。 2021 年，实现营业收入 105.91 亿元，同比增长22.42%； 实现归母净利润 5.13 亿元，同比增长 17.25%。

　　基础物管增长稳健，增值服务长效显现。 构建“沃土云林” 商业模式，深耕物业基础管理“沃土”， 2021 年物业管理面积 2.81 亿平方米，同比增长 47.12%；发力非住宅业态，全业态拓展势头强劲。2021 年，非住宅管理面积 1.66 亿平方米，同比增长 75%， 新拓展项目的单个项目平均年合同额同比大幅上升，千万级以上项目数量同比增长 43%。依托到家汇平台，打造物业私域流量轻资产平台， 2021年，公司平台交易额近 8 亿元，同比增长 66%。

　　商业运营加速拓展，“大资管”业务增长迅速。 推进“ 12347”战略落地，聚焦资管业务。 2021年，公司资产管理营业收入达到 5.56亿元，同比增长 23.7%， 商业项目管理面积 179 万平方米， 同比增长31.62%， 在管商业项目 44 个， 同比增长 69.23%。近年来，公司成功培育九方、九方荟等品牌，打造三大商业产品系——海上世界、花园系、九方系。

　　投资建议

　　公司作为 A 股稀缺央企物管标的， 依托招商局集团， 资源禀赋优异，打造“沃土云林” 商业模式，深耕物业基础管理“ 沃土”，发力非住宅业态，积极投资并购优质标的，内外兼修未来成长可期。 我们预计公司 2022-2024 年营业收入将分别同比增长 23.75%、 24.02%、 23.63%至 131.06、 162.54、 200.95 亿元；归母净利润将分别同比增长36.2%、 28.3%、 20.3%至 6.99、 8.96、 10.78 亿 元 ， EPS 分 别 为0.66、 0.85、 1.02 元 。 对 应 4 月 26 日 收 盘 价 ， PE 分 别 为25X/20X/16X，首次覆盖，给予“买入”评级。

　　风险提示

　　市场不确定性加大风险；行业竞争加剧风险；并购整合不利风险